Agence immobilière : Pérennisez votre activité grâce à la gestion locative

De nombreux propriétaires de biens immobiliers ayant procédé à un investissement locatif ne désirent pas se charger de la gestion locative des biens. Il est alors possible de confier cette tâche à des professionnels de l’immobilier. Et ce système est une aubaine à la fois pour les bailleurs et pour les agences ! Si vous proposez seulement des services immobiliers locatifs ou transactionnels, sachez que la gestion locative peut vous permettre de pérenniser votre activité et développer votre chiffre d’affaires. Découvrons ensemble tous les avantages du mandat de gestion immobilière et son fonctionnement.

Qu’est-ce que la gestion locative ?

La définition de la gestion locative est très simple : il s’agit de déléguer la gestion courante d’un ou plusieurs biens immobiliers mis en location. Ces missions de gestion locative sont réalisées par un agent immobilier ou par un mandataire immobilier, tous deux engagés par le propriétaire-bailleur. Ainsi, les propriétaires peuvent se soulager de la gestion locative de leur logement tout en continuant à percevoir les revenus locatifs. Tout ce qui relève des démarches courantes et administratives est pris en charge par le professionnel gestionnaire.

On distingue 3 types de gestion locative : 

• La gestion locative seul : le bailleur assure seul la gestion de son logement. Grâce à une bonne connaissance de son bien, il peut maîtriser ses coûts. Cependant, il se heurte aussi à des difficultés comme les tâches chronophages et énergivores, le manque de connaissance juridique et comptable, etc.
• La gestion locative semi-déléguée : compromis entre les deux autres systèmes, cette forme permet de répartir la gestion administrative et la gestion technique entre un mandataire immobilier et un bailleur. 
• La gestion locative déléguée : l’intégralité de la gestion du bien est laissée à l’agent immobilier, qui se charge alors de rendre compte des événements relatifs au bien loué. Le propriétaire jouit ici d’une tranquillité d’esprit et économise beaucoup de temps moyennant le coût de la prestation.

La gestion locative : un service fructueux

Nous avons déjà pu le constater par le passé : les agences proposant uniquement des services de transaction et de location connaissent des difficultés en cas de crise économique. Après l’épisode de crise Covid-19 notamment, proposer des prestations de gestion locative a permis à beaucoup d’acteurs immobiliers de rebondir et d’ajuster leur modèle économique. En effet, la gestion locative sécurise et valorise les fonds de commerce.

Pourtant elle est souvent considérée comme peu rentable et délaissée par les dirigeants d’agences immobilières. C’est au contraire l’un des services les plus fructueux : il permet de générer un revenu mensuel régulier et fixe grâce aux honoraires de gestion, ce qui n’est pas possible avec la transaction immobilière (plus fluctuante).

Et vous n’avez même pas besoin de commencer de zéro : acheter un portefeuille de gestion locative constitue un investissement rentable dans le temps. Cette activité de gestion se valorise à près de 2,5 fois le montant des honoraires annuels de gestion. Ces prestations locatives apportent une véritable valeur marchande à votre portefeuille.

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Le mandat de gestion locative

La gestion locative s’organise à travers les mandats de gestion : il s’agit d’un contrat pendant lequel le bailleur est lié au mandataire immobilier (ici vous, en tant qu’agence). Un mandat locatif énumère toutes les obligations des parties impliquées et sa rédaction se doit d’être la plus exhaustive possible. Aucune zone d’ombre ne doit être laissée pour que les modalités (missions, coût, mise en place) soient claires.

Pour obtenir des mandats de gestion locative, il est possible de jouer sur différents leviers comme la prospection immobilière, le rachat d’un portefeuille, un réseau de professionnels ou encore des synergies entre les prestations proposées.

Des clauses obligatoires doivent être inscrites sur un mandat de mission en gestion locative pour éviter que ce dernier ne soit nul. Parmi les mentions légales, on retrouve :

• les coordonnées du mandant et celles et du mandataire ;
• la raison sociale du professionnel immobilier mandaté ;
• la préfecture de délivrance de la carte professionnelle du mandataire ;
• la désignation du logement concerné, le numéro de lot de copropriété et son adresse ;
• les missions du mandataire ;
• les engagements pris par le mandant concernant la gestion locative du bien immobilier ;
• les obligations respectives des deux parties ;
• le montant exact de la rémunération perçue par le mandataire ;
• la durée du mandat de gestion locative ;
• la clause de reconduction tacite (uniquement si les deux parties le souhaitent).

Pour être conforme aux articles 1984 et suivants du Code civil et aux dispositions de la loi Hoguet, le mandat doit être numéroté et inscrit au registre des mandats de l’administrateur de biens immobiliers.

Fonctionnement et avantages de la gestion locative

Un particulier déléguant la gestion d’un logement à un mandataire immobilier lui déleste ainsi un grand nombre d’actions et de démarches. Pour les deux parties, cet accord engendre de multiples avantages.

Fonctionnement

Selon les besoins du propriétaire, les missions de gestion locative peuvent revêtir un caractère ponctuel ou récurrent. Dans tous les cas, ce sont des tâches chronophages : recherche de nouveaux locataires, estimation et perception de loyers, visites, états des lieux d’entrée et de sortie, etc. Avec un mandat locatif, tout est pris en charge par le professionnel de l’immobilier. Ce dernier s’occupe de la rédaction des baux et de la mise à jour comptable. C’est aussi lui qui gère les démarches de recouvrement en cas de contentieux.

Un mandat de gestion locative est automatiquement établi pour donner droit au mandataire de gérer une partie ou l’intégralité du patrimoine immobilier du bailleur. C’est un contrat écrit et signé par les deux parties afin de stipuler les conditions de gestion, le montant des honoraires, les missions confiées au prestataire, etc. Le mandataire devient donc le représentant légal du propriétaire et peut agir en son nom afin de prendre les décisions les plus pertinentes vis-à-vis de la gestion du bien géré.

Avantages et bénéfices

Voici une liste non exhaustive des bénéfices apportés par la gestion locative pour une agence mandataire :

• valorisation du fonds de commerce par rapport aux métiers de transaction et/ou location ;
• récurrence du chiffre d’affaires grâce aux relocations et aux ventes ;
• récurrence du chiffre d’affaires permettant de pallier une crise immobilière ou une baisse d’activité ;
• exclusivité des relocations et des ventes ;
• satisfaction client accrue grâce à un package de service complet et sécurisé à proposer à la clientèle.

Pour les propriétaires, les bénéfices sont également nombreux : la gestion locative permet de gagner en sérénité en confiant la gestion courante à un professionnel de confiance et compétent. Le gain de temps est considérable, surtout avec plusieurs biens locatifs. Si le bailleur vit loin du logement loué ou qu’il ne peut assurer la location pour des raisons logistiques, la gestion locative représente la solution idéale. 

De plus, le mandataire profite d’une excellente connaissance du marché pour apporter expertise et conseils. Le bien est ainsi entretenu selon les dernières normes afin de la valoriser et d’attirer de nouveaux dossiers locatifs.

Les intérêts de la gestion locative pour une agence

Comme nous l’avons vu précédemment, la gestion locative est une aubaine financière pour les agences immobilières, surtout en période de crise. L’épidémie de coronavirus en 2020 et 2021 a bouleversé les habitudes de vie des Français et leurs critères de recherche immobilière en conséquence. Par exemple, les foyers exigent maintenant un espace extérieur et une pièce pour télétravailler, avec une volonté de s’éloigner des grandes villes.

Ces nouveaux besoins ont entraîné un regain d’activité en transaction immobilière, mais cette mutation n’est pas durable et le volume de transaction est maintenant en baisse (due à un retour “à la normale”). Toutes les agences ne disposant pas de services de gestion locative ne font que subir ces fluctuations, sans pouvoir les maîtriser. Difficile de piloter efficacement une activité dans ce flou économique !

À l’inverse, le chiffre d’affaires comptabilisé pour la gestion locative est régulier et fixe : les honoraires de gestion sont encaissés mensuellement, de même que les loyers qui sont ensuite reversés aux bailleurs. Quand on sait que 42 % des ménages sont locataires de leur résidence principale, on comprend vite que les offres de gestion locative sont en forte demande ! Le potentiel est immense pour les professionnels du secteur.

Gestion locative : quelles prestations réalisées ?

La gestion locative permet généralement de moduler librement les éléments à déléguer, et les prestations comprises ou non varient selon les prestataires. En général, les missions de la gestion locative comprennent les tâches suivantes.

La recherche d'un locataire

En gestion locative, un agent immobilier va commencer par déployer les moyens nécessaires afin de dénicher rapidement un locataire solvable pour le bien mis en gestion locative. Il peut publier des annonces sur Internet et les réseaux sociaux, ou bien utiliser son réseau et des sites spécialisés. Les publications du bien doivent intégrer un descriptif détaillé et des photos.

L’organisation des visites et le tri des candidatures

Ensuite, en tant que mandataire immobilier, vous devez trier les candidats en respectant les critères de solvabilité et les critères transmis par le bailleur. À noter que c’est à vous de vérifier la solvabilité des dossiers avant de les présenter au bailleur : les candidats doivent remplir les conditions convenues et fournir les documents demandés. Sélectionnez ensuite les profils le plus pertinents et faites-leur visiter les lieux.

La gestion des loyers

Malgré ce que l’on peut penser, la perception des loyers n’est pas une tâche aisée. C’est la raison pour laquelle c’est une mission importante en gestion locative. Après avoir déterminé le montant du loyer avec le bailleur et l’avoir indiqué sur le bail, le mandataire doit réaliser l’appel à loyer chaque mois en précisant son montant, les charges, l’échéance de paiement, et le solde antérieur impayé (le cas échéant). Une fois que la somme est reçue et recoupée avec le profil d’un locataire, une quittance de loyer est remise pour prouver l’intégralité du paiement. L’indexation du loyer selon l’IRL (indice publié de manière trimestrielle par l’INSEE) peut être réalisée si elle est comprise dans le contrat de bail.

Les charges locatives

Elles sont aussi appelées des charges récupérables : les charges locatives constituent toutes les dépenses imputables au locataire et doivent être collectées par le mandataire. On intègre ici l’entretien de l’immeuble en copropriété, l’eau froide, l’ascenseur, les espaces extérieurs, etc. Ces charges font l’objet d’une provision mensuelle à estimer au plus juste. C’est souvent une source de conflits entre bailleur et locataire, donc il est recommandé de faire leur calcul avec soin.

La gestion des impayés

La gestion locative implique également des missions en termes de gestion des impayés (loyer, charges ou les deux). Il faut savoir que l’impayé est une clause résolutoire du bail d’habitation : il est alors possible de résilier le contrat. Cependant, il est préférable de miser sur un règlement à l’amiable avant de lancer une procédure juridique, voire de faire jouer (le cas échéant) l’assurance loyers impayés. Toujours est-il que c’est au mandataire de représenter le propriétaire et de réaliser les démarches juridiques.

L’établissement des diagnostics obligatoires

Un mandataire locatif doit être apte à répondre à toutes les demandes d’information des potentiels locataires, et il possède une connaissance pointue concernant les évolutions législatives en immobilier en général. Il peut notamment être chargé d’établir les diagnostics obligatoires pour la mise en location d’un bien (DPE, d’amiante ou plomb, etc.).

La rédaction du bail et les assurances

La rédaction du bail locatif est assurée par le prestataire en gestion locative. La signature du bail et l’établissement de l’état des lieux d’entrée sont aussi à sa charge, avec la remise des clefs une fois le bail signé. Le mandataire doit aussi s’assurer que le locataire a bien souscrit à une assurance habitation. Enfin, il conseillera le bailleur pour contracter une garantie loyers impayés.

Mandant et locataire : quelles sont leurs obligations ?

La gestion locative répond à un cadre légal dans lequel chacun a des droits et des devoirs : agence immobilière, bailleur et locataire. Il est important d’avoir en tête les obligations de chaque partie en cas de litige locatif et/ou d’intervention nécessaire d’un tiers.

Les obligations du locataire

Pour la location de sa résidence principale, le locataire doit évidemment s’engager à payer le loyer en temps et en heure. Il doit assurer le bien qu’il occupe avec une assurance habitation dont il fournit l’attestation au mandataire de gestion locative. Ce dernier doit donc bien vérifier que les documents fournis sont en ordre et valides. Le locataire doit également se plier aux règles de voisinage et éviter tout trouble. Et ce que la location soit située dans un bâtiment individuel ou collectif.

Dernière mission essentielle et imputable au locataire : l’entretien du bien loué. Par exemple, il doit veiller au bon entretien de la chaudière à gaz individuelle et fournir une attestation d’entretien annuelle. Ou encore, il doit assurer un entretien général de toutes les pièces et équipements du logement. Si un dégât des eaux survient, il se charge de contacter l’assurance pour déclarer le sinistre et obtenir réparation.

Les obligations du bailleur

Le bailleur doit également assurer son bien avec une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) pour se prémunir contre les risques, que ce soit en copropriété ou bien en maison individuelle. Concernant le loyer, il doit aussi de plier à des obligations selon sa zone géographique avec notamment l’encadrement des loyers. Par exemple, les investissements en loi Pinel sont plafonnés et il est recommandé de vous assurer que le propriétaire loue son bien selon le loyer en vigueur.

Les responsabilités légales de l’agence immobilière

Un agent immobilier compétent proposant de la gestion locative se doit de respecter un certain cadre légal : en effet, il possède une responsabilité contractuelle vis-à-vis du propriétaire. Si les services de gestion locative sont défaillants, le propriétaire-bailleur peut engager une procédure légale afin de demander une indemnisation proportionnelle au préjudice subi. 

Dès que la procédure est engagée, c’est ensuite au juge de statuer en faveur (ou non) d’un dédommagement financier. En cas d’indemnisation, elle est calculée sur la base des échéances normalement perçue ou sur le coût pour trouver un nouveau locataire.

Les responsabilités d’une agence en termes de gestion locative sont bien représentées par les illustrations jurisprudentielles ci-dessous :

• Article n°11/02679 du 9 avril 2013, Cour d’Appel de Grenoble : la responsabilité d’une agence immobilière peut être engagée si elle n’a pas vérifié la solvabilité du locataire, n’a pas encaissé de caution ni souscrit de garantie de loyer impayés.
• Article n°10/09477 du 11 octobre 2012, Cour d’Appel de Versailles : la responsabilité d’une agence immobilière peut être engagée en cas d’absence de prise de garantie locative.
• Article n°12/05134 du 17 septembre 2013, Cour d’Appel de Lyon : la responsabilité d’une agence immobilière peut être engagée si elle a fait preuve d’une absence de réactivité face à des loyers impayés et de manquements à son devoir d’information de ses mandants.

Honoraires de gestion locative

Quel est le prix de la gestion locative ? Mandater un professionnel pour gérer un bien immobilier a forcément un coût, afin de rémunérer les services rendus. Les frais de gestion en locatif sont constitués d’un pourcentage des loyers annuels charges comprises, en moyenne 6 à 9 % HT. Ce prix doit être mentionné sur le contrat de gestion locative avec les autres détails comme la TVA, le dépôt de garantie, la perception et la réactualisation de mensualités.

Que couvre cette rémunération ? Essentiellement, elle permet de couvrir les charges diverses comme l’envoi des quittances, la réactualisation du bail, le suivi des impayés, les assurances locatives et l’administration des petits travaux de réparation ou d’entretien. 

Des honoraires de location supplémentaires peuvent être facturés si le bailleur charge le mandataire de trouver un nouveau locataire. Ces tarifs sont fixés conformément au décret encadrant les honoraires de location de la commune du bien : le mandat de gestion locative en loi Alur est réglementé pour éviter les abus. Il s’agit généralement de 1 mois de loyer. Pareil pour les travaux : certains gestionnaires locatifs prennent un pourcentage variable de leur coût total. 

Tout ce qui relève de la rédaction du bail, des états des lieux d’entrée et de sortie ou de la déclaration fiscale des revenus locatifs peut être facturé ou constituer un forfait selon les agences de gestion locative. Des prestataires proposent des contrats à la carte avec des options tarifaires selon les services demandés par le propriétaire, tandis que d’autres misent plutôt que des contrats sur-mesure.

Gestion locative : ce qu’il faut retenir

La gestion locative peut donc être vue comme un système gagnant-gagnant : le bailleur gagne du temps et de la tranquillité, tandis que l’agence immobilière perçoit une rémunération fixe et régulière pour pérenniser son activité. Souvent délaissée par les professionnels du secteur, le mandat de gestion permet pourtant de croître son réseau et de fidéliser les clients.

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