Comment fonctionne l’assurance loyers impayés ?

23 février 2022

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Dispositif utilisé par les propriétaires pour sécuriser leur investissement locatif, l’assurance loyers impayés est une garantie contre les risques de défaillance et défaut de paiement dans le cadre d’une location. Mais comment ça fonctionne exactement ? Couverture, conditions d’éligibilité, demande d’indemnisation : découvrez notre mode d’emploi de la garantie loyers impayés.

Qu’est-ce que l’assurance pour garantie loyers impayés

L’assurance loyers impayés, aussi connue sous l’acronyme GLI, est une couverture qui vise à protéger le propriétaire d’un bien immobilier mis en location contre les impayés et les dommages matériels. Cette assurance sécurise les revenus du propriétaire-bailleur contre les mauvais payeurs et l’indemnise en cas de détériorations immobilières. Cette garantie présente également un avantage fiscal, puisque le montant de la cotisation garantie loyer impayé peut être déduit des revenus fonciers au propriétaire au moment de sa déclaration d’impôt sur le revenu.

Bon à savoir

L’assurance loyers impayés s’adresse seulement aux propriétaires. Elle ne doit pas être confondue avec la Garantie Risques Locatifs (GRL), la Garantie Universelle des loyers (GUL) ou encore l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

Ce que l’assurance loyers impayés couvre

L’assurance loyers impayés ne couvre pas seulement les défaillances d’un locataire vis-à-vis du paiement des loyers. Sa couverture s’étend au-delà : 

  • Les loyers impayés : l’assureur se substitue au locataire défaillant et indemnise le propriétaire du moment des loyers non-payés. 
  • La vacance locative : en cas de départ prématuré du locataire sans respecter les délais de préavis ou de son décès, la compagnie d’assurance prend en charge le montant des loyers jusqu’à ce que le propriétaire ait pu trouver un nouvel occupant.
  • La dégradation locative : cette garantie optionnelle couvre le bailleur des dégradations causées par le locataire et pour lesquelles le dépôt de garantie ne suffit pas pour couvrir le coût des réparations.
  • La protection juridique : la GLI assure la défense du propriétaire lors d’un litige contre le locataire et rembourse les frais juridiques liés à la procédure de contentieux, voire à la procédure d’expulsion.

Les conditions d’éligibilité à la GLI

Les conditions locataire de l’assurance loyer impayé sont relativement strictes, puisque l’assureur vous demande de garantir la solvabilité du locataire pour minimiser au maximum les risques de défauts de paiement. Les revenus de l’occupant doivent être 3 fois supérieurs au montant du loyer et stables. En sachant que tous les dossiers de solvabilité pour la garantie loyers impayés doivent être étudiés sans garant (sauf si le locataire est apprenti ou étudiant).

Chaque compagnie d’assurance possède ses propres critères concernant la situation financière du locataire et les pièces à fournir. C’est donc à vous de vous assurer que vous complétez les conditions fixées dans le contrat par l’assureur. 

Certains vérifient les pièces du dossier avant d’accorder la garantie (ce qui supprime le risque de non-indemnisation), tandis que d’autres ne vérifieront pas les justificatifs du locataire avant que vous ne les sollicitiez en cas de sinistre. Informez-vous bien en amont de leur procédure pour éviter de voir votre demande d’indemnisation GLI refusée alors que vous avez cotisé !

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Les éléments à demander impérativement au locataire

Pour que l’assurance loyers impayés puisse fonctionner et vous indemniser en cas de défauts de paiement de l’occupant, vous devez impérativement présenter les justificatifs suivants à votre assureur :

  • 3 derniers bulletins de salaire du locataire ;
  • le contrat de travail prouvant la nature de son embauche (CDI, CDD, etc.) ;
  • son RIB ;
  • les 2 derniers avis d’imposition ;
  • une pièce d’identité ;
  • une attestation si le locataire touche les APL ou toute autre prestation de la CAF ;
  • une copie de sa carte d’étudiant si le locataire est étudiant ou apprenti.

Les logements concernés

L’assurance loyers impayés est uniquement valable pour les biens à usage d’habitation (et parfois pour les locaux professionnels utilisés dans un cadre libéral). Les locations saisonnières, les logements de fonction, les résidences secondaires, les locaux commerciaux, artisanaux ou ruraux et les immeubles insalubres ou en état de péril sont automatiquement exclus de la garantie.

L’indemnisation par la garantie loyers impayés : comment ça fonctionne ?

En cas de loyer impayé ou tout autre désordre couvert par l’assurance loyers impayés, vous devez commencer par adresser un courrier de relance au locataire dans les délais prévus par le contrat de location. Si la situation n’est pas résolue, le courrier doit être suivi d’une mise en demeure de payer. Si le locataire s’acquitte d’un ou plusieurs loyers entre le signalement et le versement des indemnités, vous devez obligatoirement en informer l’assureur. 

Si les loyers n’ont toutefois pas été réglés, vous devez contacter votre compagnie d’assurance GLI et constituer un dossier d’indemnisation avec les documents suivants :

  • copie de la saisie d’huissier ;
  • copie du mandat de commandement de payer ;
  • copie du bulletin individuel d’adhésion ;
  • copie du bail ;
  • copie de la mise en demeure de payer ;
  • copie de la lettre simple ;
  • copie de la dénonciation de la mise en demeure aux cautions (pour un locataire étudiant) ;
  • décompte exact du compte du locataire avec les défauts de paiement ;
  • copie des correspondances échangées avec le locataire ;
  • copie de l’éventuel échéancier de paiement accordé par le propriétaire ;
  • dossier complet du locataire ;
  • dossier complet de la caution (pour un locataire étudiant ou apprenti) ;
  • numéro du contrat GLI ;
  • identité du propriétaire (prénom et nom, état civil et adresse) ;
  • tous les documents complémentaires liés à l’instruction judiciaire ;
  • les coordonnées de l’avocat engagé dans la procédure le cas échéant.

Ensuite, une fois réception et acceptation du dossier, les indemnités de l’assurance loyers impayés sont versées dès le 3e mois à partir du 1er loyer impayé. Il s’agit bien d’une garantie rétroactive, qui prend donc en compte les impayés dès le 1er mois.

L’assurance loyers impayés : ce qu’il faut retenir

L’assurance loyers impayés protège les propriétaires-bailleurs contre les manquements des locataires à leurs obligations. Cette couverture permet de sécuriser son investissement et de minimiser les risques locatifs. Garantme vous propose une assurance GLI par le biais de ses partenaires assureurs. Nous vérifions également l’éligibilité de chaque locataire via nos certificats Garantme pour que vous soyez absolument certain d’être indemnisé en cas d’impayés.

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