Assurance propriétaire non-occupant (PNO) : ce que dit la loi alur

12 avril 2022

Assurance propriétaire non-occupant (PNO) : ce que dit la loi alur

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La loi Alur a rendu l’assurance propriétaire non occupant (PNO) obligatoire pour tous les copropriétaires. Celle-ci couvre les risques survenant dans un logement qui n’est pas occupé par son propriétaire. Elle comprend une responsabilité civile pour les dommages causés aux tiers et intervient lors des insuffisances du contrat multirisque habitation du locataire.

En effet, un bien inoccupé est toujours exposé à certains risques : infiltration d’eau, court-circuit, vice de construction…

💡 La loi Alur a également rendu obligatoire l’assurance multirisque « immeuble » en copropriété.

Qu’est-ce que la loi Alur ?

La loi Accès au Logement et Urbanisme Rénové n°2014-336 du 24 mars 2014, loi Alur, a été créée pour améliorer l’accès au logement et favoriser un urbanisme rénové. Elle avait quatre objectifs :

  • l’amélioration de l’accès au droit au logement décent y compris la protection des populations vulnérables et le développement de l’offre de logement ;
  • l’équilibre des relations entre professionnels de l’immobilier, propriétaires et locataires ;
  • la régulation du marché immobilier avec l’encadrement des pratiques abusives ;
  • le développement de la transparence et de l’innovation.

Qui est concerné par la loi Alur ?

Tout le monde est concerné par les nouveautés de la loi Alur : propriétaire occupant, propriétaire bailleur, locataire, agence immobilière, syndic…

Quelle est la nouvelle obligation d’assurance PNO de la loi Alur ?

La loi Alur a modifié l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 en créant une nouvelle obligation d’assurance pour les copropriétaires occupants et non occupants :

« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »

Ainsi, depuis le 1er janvier 2015, un propriétaire bailleur qui a mis un bien en location (ou s’il le laisse vacant) a l’obligation de souscrire une assurance PNO en responsabilité civile dès lors que le bien fait partie d’une copropriété. Elle lui permet d’avoir une garantie équivalente à l’assurance multirisque habitation et d’être couvert en cas de vice de construction et défaut d’entretien. Elle garantit sa responsabilité vis-à-vis des voisins et des tiers.

Avant cette loi, seuls 50 % des propriétaires non occupants prenaient une assurance PNO. Or, en copropriété, des sinistres sont vite arrivés avec la présence de nombreux logements. Cette obligation légale d’assurance en responsabilité civile pour tous les copropriétaires permet que le sinistre soit toujours pris en charge afin de limiter le risque de défaut de paiement.

Cette nouvelle obligation est toutefois limitée à la couverture “responsabilité civile”. De plus, aucun système de contrôle et aucune sanction ne sont mis en place.

Afin d’anticiper les refus d’assureurs, la loi Alur précise également que le copropriétaire soumis à cette obligation qui se voit opposer un refus peut saisir le bureau central de tarification. Celui-ci fixera alors le montant de la prime d’assurance moyennant laquelle l’assureur est tenu de garantir le risque.

💡 En tant que syndicat des copropriétaires, vous pouvez également recourir au bureau central de tarification pour votre assurance syndic. En pratique, vous devez soumettre au vote de l’assemblée générale, la décision de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus, vous pourrez souscrire cette assurance en son nom. Si l’assureur vous refuse la souscription, vous pourrez alors contacter le bureau central de tarification.

La loi Alur a également donné la possibilité au copropriétaire de souscrire une assurance habitation au lieu et place de son locataire lorsque celui-ci n’en a pas souscrit. En pratique, lors de la remise des clés et à la demande annuelle du propriétaire, le locataire doit justifier de la souscription d’une assurance multirisque habitation. S’il ne l’a pas fait, le propriétaire pourra :

  • résilier le bail,
  • souscrire une assurance pour le compte de son locataire.

Pour cela, il devra mettre en demeure son locataire de souscrire une assurance dans le délai d’un mois. À défaut, il l’informera de la souscription d’une assurance et que son montant sera répercuté sur les charges du loyer. Le montant de cette assurance pourra être majoré de 10 %. En cas de remise d’une attestation par le locataire ou de départ, le propriétaire devra résilier le contrat.

Qu’en est-il pour un local commercial ?

Cette obligation de souscription d’une assurance PNO concerne également les locaux commerciaux. En effet, il est nécessaire de souscrire une assurance PNO - responsabilité civile pour tout commerce mis en location ou pour tout autre local professionnel. Elle assure ainsi la prise en charge de tous les dommages accidentels causés par le local à des tiers, ainsi que les sinistres survenant en l’absence de locataire.

L’assurance PNO commerce non occupant (ou local professionnel non occupant) intervient en l’absence de prise en charge par l’assurance de la copropriété ou par l’assurance multirisque professionnelle du locataire. Elle peut aussi compléter l’indemnisation reçue de l’assurance « immeuble » ou de l’assurance du locataire.

Qu’en est-il de la convention IRSI ?

L’assurance PNO était absente des conventions d’assurance. Cependant, la nouvelle convention IRSI lui donne un cadre défini. En cas de défaut d’assurance du locataire par exemple, elle sera désignée comme assureur gestionnaire du sinistre.

Quelle est l’obligation d’assurance en cas d’hypothèque ?

Il existe un autre cas où l’assurance PNO - responsabilité civile est obligatoire : lorsque la banque prend une garantie hypothécaire sur un bien. Le propriétaire doit alors justifier qu’une assurance couvre le bien contre les dommages qu’il pourrait subir, notamment l’incendie.

Comment choisir son assurance propriétaire non occupant ?

Pour choisir son contrat d’assurance PNO, il est important de vérifier les garanties et les conditions d’indemnisation (franchise, plafond…).

Par exemple, certains contrats prévoient une durée d’absence d’occupant au-delà de laquelle le propriétaire verra son contrat résilié.

Des comparateurs d’assurance sont disponibles afin de faire plusieurs devis et trouver l’assurance qui convient.

En conclusion

La loi Alur et l’assurance PNO assurent une meilleure protection en cas de sinistre en copropriété. Le propriétaire et la « victime » seront ainsi toujours indemnisés, même en l’absence de locataire ou lorsque son contrat multirisque habitation se révèle insuffisant. En tant qu’agence immobilière, cette nouvelle obligation est à prendre en compte dans votre devoir de conseil. En effet, en l’absence de souscription d’une assurance PNO lors d’un sinistre, un propriétaire pourrait vouloir se retourner contre vous. Il existe des contrats groupe afin de garantir tous vos propriétaires bailleurs. La loi Alur a aussi rendu obligatoire l’assurance multirisque « immeuble » en copropriété pour les syndicats de propriétaires.

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