Loi Alur et fonds de travaux : ce qui change au 1er janvier 2023

7 décembre 2022

Loi Alur : Comment utiliser le fonds travaux ?

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Instauré en 2014 par la loi Aur, le fonds de travaux est obligatoire pour toutes les copropriétés ou presque. L’objectif est de prévoir le financement de travaux dans les parties communes des immeubles. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle versée par chaque copropriétaire. Mais à compter du 1er janvier 2023, les conditions de mise en œuvre du fonds de travaux vont être modifiées. Garantme vous explique tout !

Les règles de mise en place du fonds de travaux à partir du 1er janvier 2023 

Jusqu’au 31 décembre 2022, un fonds de travaux devait être mis en place dans les cinq ans suivant la date de livraison de l’immeuble. Ce délai passe à 10 ans à compter du 1er janvier 2023.

Le montant du fonds de travaux Alur doit être égal ou supérieur à 5% du budget prévisionnel. 

En revanche, lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux (PPT), la cotisation annuelle doit être au moins égale à 2,5% du montant estimé des travaux et doit toujours être au moins égale à 5% du budget prévisionnel. Néanmoins, le syndicat des copropriétaires peut décider de voter un montant supérieur. 

En effet, la loi Climat et résilience oblige désormais les copropriétés de plus de 15 ans à réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux. Il devra alors être révisé tous les 10 ans sauf si un DTG (diagnostic technique global) montre qu’il n’est pas nécessaire de réaliser les travaux. L’entrée en vigueur sera progressive et dépend de la taille des copropriétés :

  • 1er janvier 2023 : Immeuble de plus de 200 lots,
  • 1er janvier 2024 : Immeuble de 51 à 200 lots, 
  • 1er janvier 2025 : Immeuble de moins de 50 lots.

À noter que les copropriétés suivantes restent dispensées de mettre en place un fonds Alur :

  • Lorsque l’immeuble comporte moins de 10 lots, alors le syndicat des copropriétaires peut décider à l’unanimité de ne pas constituer un fonds de travaux,
  • Lorsque le DTG a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 prochaines années. Dans ce cas, le syndicat est dispensé de cette obligation pendant la durée de validité du diagnostic. 

Les règles d’utilisation du fonds travaux à partir du 1er janvier 2023 

Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires et ne peut pas être utilisé pour les dépenses et travaux prévus au budget prévisionnel. 

Ainsi, avant le 1er janvier 2023, le fonds de travaux pouvait être utilisé pour financer les travaux suivants :

  • Rendues obligatoires par les lois, les réglementations ou par une décision de justice,
  • Décidés par l’Assemblée Générale.

 À compter du 1er janvier 2023, le fonds Alur pourra être utilisé pour les dépenses suivantes :

  • L’élaboration du PPT et/ou du DTG, 
  • La réalisation des travaux prévus au PPT et adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires,
  • Les travaux réalisés par le syndic en cas d’urgence dans le cadre de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
  • Les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économie d’énergie non prévus dans le PPT.

L’utilisation du fonds Alur est votée en assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965

En outre, l’assemblée générale pourra se prononcer sur la suspension des cotisations au fonds de travaux Alur, dans les cas suivants :

  • Le montant du fonds travaux excède le montant du budget prévisionnel,
  • Lorsqu’un PPT a été adopté en assemblée générale et que le montant du fonds Alur excède 50 % du montant des travaux prévus dans le PPT.

La réglementation du fonds de travaux Alur en cas de vente reste identique. Les sommes versées au titre du fond de travaux restent attachées aux lots et acquises au syndicat des copropriétaires. Autrement dit, le copropriétaire vendeur ne peut pas demander le remboursement de sa quote-part au syndic. 

Fonds de travaux de la loi ALUR et vente d’un lot en copropriété

En cas de vente d’un lot en copropriété, les sommes versées sur le fonds de travaux ne peuvent être récupérées par le vendeur. En effet, la loi dispose que les sommes versées au titre du fonds de travaux Alur sont définitivement acquises par le syndicat des copropriétaires.

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