Loi Hoguet : Qu’est-ce que la sous-location professionnelle ?

Selon la loi Hoguet, les détenteurs d’une carte professionnelle d’agent immobilier sont autorisés à se lancer dans la sous-location à but lucratif. Ainsi, des agences se sont spécialisées dans la sous-location afin de pallier la demande croissante de logement courte durée. Mais comment fonctionne la sous-location professionnelle ? Comment l’activité est-elle réglementée ? Garantme fait le point.

Comment est encadrée la sous-location professionnelle ?

Conformément à la loi Hoguet, un agent immobilier est autorisé à exercer l’activité de sous-location professionnelle. Contrairement à la sous-location classique, il est possible d’en tirer un bénéfice. 

Pour rappel, la sous-location par un locataire est autorisée uniquement s’il obtient l’accord du propriétaire. En outre, il ne peut pas faire de profit en demandant un loyer plus élevé.  

Afin de répondre à une demande croissante de la part des locataires et propriétaires, des agences se sont spécialisées dans la sous-location professionnelle. En effet, elles proposent de s’occuper de la gestion de la sous-location conformément à la loi Hoguet. Couplé éventuellement à un service de conciergerie, il s’agit de gérer les locations pour le compte du propriétaire. 

Comment fonctionne l’activité de sous-location professionnelle ?

Avec l’émergence de plateformes comme Airbnb, plusieurs locataires sont tentés de sous-louer leur logement lors de leur absence prolongée, afin de ne pas perdre leur appartement, mais aussi pour rentabiliser leur loyer. Quant aux propriétaires, que ce soit leur résidence principale, secondaire ou tout simplement pour se libérer des contraintes de la location saisonnière, ils souhaitent déléguer la gestion.

C’est ainsi que deux activités principales de sous-location professionnelle se sont développées.

La conciergerie 

Une conciergerie s’occupe de la gestion courante d’une location saisonnière pour le compte des propriétaires. 

On distingue deux types différents de conciergeries :

• La société prend en charge l’intégralité de la gestion du logement. Elle s’occupe de la publication de l’annonce sur les plateformes de location (Airbnb ou encore Booking), de l'accueil des locataires, du ménage et de la restitution des clés.
• La société propose des services à la carte. Le propriétaire du bien choisit les options qui l’intéressent comme le ménage ou juste l’accueil des locataires par exemple. 

En pratique, pour exercer l’activité de conciergerie, la société devrait détenir une carte professionnelle de Gestion conformément à la loi Hoguet. Or, certaines conciergeries jouent sur l’imprécision de la loi pour justifier de leur absence de carte professionnelle. 

En effet, elles considèrent que diffuser des annonces entre particuliers contre une rémunération n’est pas considéré comme une opération immobilière puisqu’ils ne gèrent pas les baux ni ne perçoivent les loyers. Ce sont les plateformes de location qui perçoivent les loyers et non la conciergerie.

Aussi, pour être en accord avec la loi Hoguet, des agences immobilières ont trouvé une autre solution.

L’agence immobilière devient locataire

Pour respecter la loi Hoguet et la réglementation liées à la sous-location professionnelle, des agences proposent de devenir locataire du logement. Elles signent alors un bail commercial ou professionnel offrant plus de souplesse et qui encadre ainsi la sous-location professionnelle. Généralement, le bail ne peut excéder une durée maximale de sous-location de 3 ans. Le loyer et les clauses comme la durée et les modalités de résiliation sont également prévues au contrat.

En devenant locataire, elles assurent le paiement du loyer toute l’année, et ce même pendant les périodes de vacance locative. Cette pratique offre ainsi une garantie au propriétaire de percevoir un loyer régulier et il s’affranchit des contraintes liées à la gestion de la location courte durée.

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Comment la sous-location professionnelle devient-elle l’alternative ?

La sous-location professionnelle reste donc une activité légale, mais encadrée par la loi Hoguet. Il est tout à fait possible d’en tirer des revenus complémentaires. Ainsi, Century 21 en partenariat avec AirBnb a développé un contrat de bail type, afin de faciliter la sous-location de logements à des voyageurs jusqu’à 120 jours par an. 

Le principe est simple. Le bailleur et le locataire signent un bail spécifique Airbnb dans lequel la sous-location est autorisée. L’agence se charge de la mise en ligne sur la plateforme et de toutes les démarches administratives. C’est au locataire d’enrichir l’annonce, de renseigner ses disponibilités, de fixer son prix et d’accueillir les voyageurs. 

Les revenus sont ensuite partagés de façon automatique et répartis comme suit : 23% pour le propriétaire, 70% pour le locataire et 7% pour l’agence. Ainsi fondé sur le partage de revenus, ce nouveau dispositif permet d’ouvrir plus largement la location meublée touristique. En outre, cela constitue une source de revenus complémentaire pour les locataires et les propriétaires qui utiliseront ce dispositif en toute légalité avec la loi Hoguet.