Loi Hoguet : comment éviter la nullité d’un mandat exclusif ?

28 novembre 2022

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Lors d’une transaction immobilière, un mandat de vente est obligatoirement signé entre l’agence et le propriétaire du bien. Ce contrat, qu’il soit simple ou exclusif, permet à l’agent immobilier de percevoir ses honoraires. Or un mandat ne respectant pas le formalisme de loi Hoguet peut être frappé de nullité et entrainer la perte de la commission. Alors, Garantme vous dit comment protéger votre droit à honoraires.

Qu’est-ce qu’un mandat exclusif conforme à la loi Hoguet ?

Outre les mentions obligatoires qui doivent figurer au mandat exclusif, la loi Hoguet impose un formalisme bien précis tant sur le fond que sur la forme. 

Vous devez donc être particulièrement attentif aux points suivants afin d’éviter la nullité de votre mandat, à savoir :

  • Un mandat doit être sous forme écrite et signée en autant d’exemplaires que de parties. Un mandat oral ou par courrier n’a aucune valeur juridique.
  • Un mandat doit être établi en autant d’originaux que de parties. En effet, un mandat signé et envoyé par mail ou scanné n’est pas conforme. En revanche, il est possible d’avoir recours à la signature électronique, qui garantit l’identité du signataire au moyen d’un certificat électronique. 
  • Les honoraires ne doivent pas être fixés en renvoyant au barème de l’agence. Il convient d’indiquer précisément leur montant. Cela peut être une somme ou un pourcentage. 
  • Le mandat doit préciser si les honoraires sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. En cas de partage, il convient d’indiquer la répartition entre ces derniers.
  • L’utilisation de caractère très apparent pour les clauses d’exclusivité, pénale et de dénonciation du mandat sont conseillées. Autrement dit, ces clauses doivent se différencier des conditions générales du mandat. 
  • Le mandat doit obligatoirement avoir une date d’échéance, à laquelle il prendra fin. Généralement, un mandat est signé pour 3 mois. 
  • Les mandats comportant une clause pénale ou une clause d’exclusivité doivent pouvoir être résiliés passé un délai de 3 mois, à tout moment en respectant un préavis de 15 jours par LR/AR. Ne pas respecter la faculté de résiliation entraine la nullité du mandat. 
  • Le numéro d’enregistrement du mandat doit être impérativement reporté sur l’exemplaire du client. À défaut, le contrat sera considéré comme nul.
  • Le mandat exclusif doit préciser, depuis la loi Alur de 2014, toutes les actions qui vont être réalisées par l’agent pour mener à bien sa mission. De la même manière, les modalités et la périodicité des comptes-rendus doivent être mentionnées. Néanmoins, cette obligation figurait déjà à l’article 6 de la loi Hoguet.

Quels sont les cas de nullité d’un mandat de vente ?

Outre le non-respect du formalisme, d’autres cas peuvent entrainer la nullité du mandat exclusif, à savoir :

  • La carte professionnelle doit être en cours de validité. C’est pourquoi vous devez anticiper son renouvellement. Déposez votre demande deux mois avant l’échéance, en ayant réalisé les formations obligatoires, et avec vos attestations d’assurance RCP et de garantie financière. En effet, l’exercice de votre activité avec une carte en cours de renouvellement entraine la perte de droits aux honoraires et est considéré comme de l’exercice illégal. 
  • Vos collaborateurs doivent être titulaires d’une attestation. C’est le titulaire de la carte qui doit en faire la demande et elle doit clairement stipuler les pouvoirs qui sont confiés à l’agent. 
  • Les mandats doivent être enregistrés dans un ordre chronologique, dans un registre relié, sans discontinuité, sans blanc, rature, ni surcharge, sous peine de nullité. 

À noter qu’il existe pas moins de 35 motifs rendant nul un mandat immobilier avec pour conséquence la perte du droit à honoraires. Hormis les cas visés par la loi Hoguet, il y a ceux également issus du code de la consommation.

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