Mise en nourrice en gestion locative : comment ça fonctionne ?

13 avril 2022

Mise en nourrice en gestion locative : comment ça fonctionne ?

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Lorsqu’on est à la tête d’une agence immobilière, on peut s’interroger sur l’opportunité de proposer un service de gestion de biens locatifs. Si elle peut être une source de revenus fixes et réguliers, la gestion locative impose toutefois de nombreuses contraintes, RH, juridique etc… Mais saviez-vous qu’il est possible de déléguer ce service à un spécialiste extérieur, au travers d’une “mise en nourrice immobilière” ? Définition et fonctionnement.

Gestion locative : qu’est-ce que la mise en nourrice ?

Si lancer une activité de gestion locative peut avoir de nombreux avantages (récurrence des honoraires, élargissement du portefeuille client, valorisation du fonds de commerce…), elle n’est pas toujours à la portée de toutes les agences. Les ressources matérielles et humaines qu’elle requiert constituent souvent un frein, sans compter que la loi impose l’obtention d’une carte G pour pouvoir l’exercer.

Il existe toutefois une alternative : externaliser la gestion des biens en location. Cette “mise en nourrice”, encore appelée “sous-traitance”, permet à une agence de confier l’administration des biens placés sous mandat à des entitées spécialisées dans la gestion locative. De cette manière, une agence peut proposer à ses clients un service de qualité, sans pour autant devoir prendre en charge les obligations administratives, RH etc… qui y sont liées.

Mandat de gestion locative : auprès de qui faire une mise en nourrice ?

Avec la digitalisation, de nombreux prestataires se sont spécialisés dans l'externalisation de la gestion locative, avec lesquels il est facile d’entrer en contact via internet.

Les principaux acteurs de la mise en nourrice immobilière sont les suivants :

Ils présentent chacun des outils, des répartitions de tâches, des grilles tarifaires et des conditions de sorties différentes : prenez le temps de bien analyser leurs offres de service en fonction de vos besoins et de votre budget pour choisir le prestataire qui vous convient le mieux !

Gestion locative et mise en nourrice : pour quelles missions ?

Si chaque prestataire établit une répartition des tâches de gestion locative spécifique avec les agences immobilières qui font appel à lui, un très large panel de missions peut être couvert. Tous les aspects administratifs, juridiques, financiers et techniques peuvent en effet incomber à la nourrice immobilière.

Ainsi, les entreprises de mise en nourrice immobilière peuvent se charger de toutes les missions destinées à préparer un bien à la location :

  • Proposer des « kits commerciaux » pour aider les agences à convaincre les prospects-bailleurs ;
  • Estimer et fixer le montant du loyer du bien immobilier, en fonction de la valeur locative du marché ;
  • Promouvoir le bien immobilier (création et diffusion d’une annonce immobilière) ;
  • Rechercher et sélectionner le(s) futur(s) locataire(s) (organisation des visites, analyse de la solvabilité…) ;
  • Rédiger et signer le bail locatif ;
  • Réaliser l’état des lieux d’entrée.

Présent tout au long du processus de location, un prestataire spécialisé dans l’externalisation de la gestion locative peut également prendre en charge toutes les missions liée à la gestion courante du bien :

  • Demander et percevoir les loyers et les charges locatives ;
  • Envoyer les quittances de loyer ;
  • Régler les charges de copropriétés auprès du syndic ;
  • Réviser le loyer et régulariser les charges annuelles ;
  • Renouveler un bail de location le cas échéant ;
  • Gérer le départ et le remplacement d’un locataire (préavis, état des lieux de sortie…) ;
  • Prendre en charge la gestion technique du bien (réparations d’urgences, réparations nécessaires) ;
  • Gérer les litiges (impayés de loyer, troubles de voisinage, dégradations dans le logement…).

Enfin, en tant que spécialiste du domaine, un prestataire extérieur peut accompagner les agences et les bailleurs sur les questions fiscales et juridiques posées par la mise en location d’un bien :

  • Fixer le loyer en fonction des réglementations (encadrement et/ou plafonnement des loyers etc…) ;

  • Déclarer ses revenus locatif en tant que bailleur ;

  • Mettre le bien aux normes (PMR…) ;

  • Disposer de solutions assurantielles (assurance propriétaire non-occupant, garantie contre les loyers impayés, garantie contre la vacance locative, etc.) ;

  • Avoir une protection juridique.

Gestion locative et mise en nourrice : le fonctionnement

Une agence qui souhaite confier les biens immobiliers sous mandat à une nourrice en gestion locative va d’abord signer une convention avec cette dernière.

Même si une agence immobilière fait appel à un prestataire extérieur, le mandat de gestion locative est signé entre le propriétaire bailleur et l’agence immobilière.

Ce contrat va leur permettre d’acter une répartition claire des rôles. C’est également par ce document que l’agence va donner un mandat de délégation partielle au sous-traitant, précisant quels biens seront mis en nourrice, pour quelles missions etc…

Enfin , la convention va permettre aux deux parties de s’entendre sur les conditions de résiliation et de sortie du contrat. De même, le pourcentage des honoraires de gestion que la nourrice immobilière recevra en échange de ses services sera précisé.

Comment est fixée la rémunération des nourrices immobilières ?

Pour se rémunérer, le sous-traitant en gestion locative peut demander un pourcentage fixe des honoraires que l’agence perçoit des bailleurs qui lui ont donné mandat. Des honoraires directement calculés sur les encaissements. Dans ce cas, le prestataire reverse un pourcentage de ces honoraires à l’agence.

Gestion locative et mise en nourrice : quels avantages ?

Externaliser la gestion locative des biens pour lesquels vous avez mandat présente de nombreux avantages :

  • Vous n’avez pas à demander la carte professionnelle de gestion carte G (lien vers article) ;
  • Vous pouvez vous positionner sur un marché attractif et proposer un service de gestion locatif même si vous ne disposez pas des ressources matérielles et humaines nécessaires : l’investissement est réduit, vous pouvez vous lancer plus rapidement, la rentabilité est immédiate, votre fonds de commerce est valorisé, votre notoriété est renforcée ;
  • Vous bénéficiez de l’expertise d’un spécialiste ;
  • Vous pouvez créer plus de verticales de business en augmentant votre portefeuille de biens ;
  • Vous pouvez vous concentrer sur votre cœur de métier (prospection, transaction).

En conclusion

Peu connue des agences immobilières, l’externalisation de la gestion locative cumule les avantages. La mise en nourrice permet en effet de se positionner sur un marché attractif, quelle que soit sa taille ou son ancienneté, et de proposer un service de qualité, sans pour autant supporter les nombreuses contraintes qui y sont liées.

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