Pourquoi et comment acheter un portefeuille de gestion locative ?

11 janvier 2022

Pourquoi et comment acheter un portefeuille de gestion locative ?

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Vous songez à acheter un portefeuille de gestion locative ? C’est un excellent levier de croissance pour accroître votre parc de lots en gestion tout en rentabilisant rapidement ce nouveau type de service. Maintenant, reste la question du comment : comment racheter un portefeuille de gestion et quels sont les principaux avantages ? Garantme décrypte tout ce qu’il faut savoir à ce sujet pour vous.

Qu’est ce qu’un portefeuille de gestion locative ?

Il arrive qu’un bailleur désire confier la gestion de son patrimoine locatif à un professionnel administrateur de biens : c’est ce qu’on appelle un mandat de gestion locative. C’est un document écrit transférant tout ou une partie des pouvoirs locatifs de gestion au mandataire (ici l’agence immobilière) selon les clauses prévues dans le contrat.

Le propriétaire-bailleur n’a alors qu’un seul interlocuteur pour faire gérer la mise en location de son patrimoine immobilier. Les deux parties sont liées par des engagements et obligations : le mandataire s’engage à réaliser les services définis et le mandat à verser les honoraires dus.

Acheter un portefeuille de gestion locative signifie donc racheter ces mandats à un agent immobilier ou à une agence dont l'essentiel de l'activité se concentre sur la location et la gestion de bien locatif. Plutôt que de tout construire depuis zéro, vous démarrez avec une base importante de clients.


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Pourquoi racheter un portefeuille de gestion locative ?

Un lancement rapide

Le premier avantage en faveur d’un rachat de portefeuille de gestion locative, c’est la rapidité de croissance. Il est possible d’accroître rapidement son parc immobilier. En se basant uniquement sur une rentrée de mandat par le biais des clients actuels et la prospection, le potentiel de croissance est vite limité.

Acheter un portefeuille de gestion locative permet de développer son activité de manière forte et de se démarquer rapidement des concurrents. Or, nous savons tous que la concurrence est rude dans ce secteur ! Avec des services de gestion, vous construisez des relations de long terme (contrairement aux activités de transaction immobilière qui sont plus ponctuelles). Vous avez l’opportunité de fidéliser les contacts acquis et d’éviter leur perte à profit de la concurrence.

De plus, l’activité de gestion locative permet de générer des contacts croisés entre les services de votre agence immobilière : votre portefeuille acheté croît ainsi de façon spontanée. Les locataires qui désireront devenir propriétaires vous contacteront en premier, de même que les bailleurs qui désirent vendre leur bien immobilier loué.

Un investissement qui se valorise

Autre gros avantage : acheter un portefeuille de gestion locative est un investissement rentable dans le temps puisque l’activité de gestion se valorise très bien : 2,5 fois le montant des honoraires de gestion sur une année. 

Cette activité génère un revenu mensuel régulier pour une agence immobilière, tandis que la transaction est plus fluctuante (avec des taux d’intérêt évolutifs et des facteurs saisonniers). La gestion locative permet de dégager un revenu fixe et récurrent en percevant des honoraires de gestion. 

Les prestations locatives valorisent également votre fonds de commerce puisqu’elle donne une véritable valeur marchande à votre portefeuille. On y retrouve notamment la recherche d’un locataire, la rédaction du bail de location et du contrat de location, la gérance des documents administratifs obligatoires avant la signature du bail (comme les diagnostics), l’état des lieux d’entrée et de sortie, la perception des loyers et des charges, l’assurance loyers impayés, etc.

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Comment acheter son portefeuille de gestion locative ?

Restez attentif à ce qui se passe près de vous

Pour acheter un portefeuille de gestion locative, il faut commencer par être attentif à ce qu’il se passe autour de votre secteur. Gardez l’œil ouvert sur l’actualité de vos confrères et consœurs : un arrêt d’activité, un départ en retraite ou un projet professionnel nouveau sont souvent propices à la vente de portefeuille. Il est aussi possible que ce soit l’agence entière qui soit à vendre.

La clé ici est d’être réactif et rapide : discutez avec les professionnels de votre secteur, mais aussi les commerçants et les gardiens d’immeuble pour dénicher les informations avant vos concurrents et vous positionner rapidement. Puisque ce type de transactions immobilières est rentable, de nombreux acteurs s’y intéresseront également.

Estimez la valeur d’un portefeuille de gestion locative

Avant d’acheter un portefeuille de gestion locative, vous devez en évaluer la valeur. De manière globale, un portefeuille de gérance se valorise à 2,4 le montant des honoraires annuels de gestion immobilière. À titre d’exemple, si ce dernier réalise un CA de 30 000 € HT par an, il se valorisera à 75 000 € environ.


La valorisation dépend de plusieurs facteurs, notamment la région et la qualité des biens immobiliers du parc de lots de gestion locative. Par qualité, on entend le montant des loyers en moyenne, le taux de sinistres et de loyers impayés, et l’état de conservation des logements.

Concernant les acteurs du marché, il peut s’agir de grands groupes nationaux ou de petites structures locales désirant élargir leur activité rapidement : la demande est donc forte pour les rachats de portefeuille de gestion locative. Sans compter que l’investissement locatif est de son côté en plein essor !


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Acheter un portefeuille de gestion locative : ce qu’il faut retenir

Acheter un portefeuille de gestion locative permet de lancer rapidement son service de gestion tout en rentabilisant rapidement l’investissement. Les activités de gestion courante sont globalement très intéressantes financièrement pour les professionnels de l’immobilier. Pour dénicher la bonne affaire, restez à l'affût des actualités de votre secteur et apprenez à estimer correctement le prix d’un portefeuille de gestion. Une fois que votre acquisition est finalisée, n’hésitez pas à vous entourer d’experts comme Garantme pour externaliser l’assurance de la gestion locative et la protection juridique.

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