Assurance propriétaire non-occupant (PNO) : est-elle obligatoire ?
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, les propriétaires bailleurs non occupants... Voir plus
25 mars 2022
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) également appelée assurance habitation propriétaire bailleur couvre les biens immobiliers inoccupés par leur propriétaire. Celle-ci intervient lorsque le bien est mis en location, est vide ou si l’assurance habitation du locataire ne couvre pas les dommages.
Elle se cumule donc avec l’assurance habitation du locataire et avec l’assurance du syndicat des copropriétaires.
Quelle est la définition de l’assurance propriétaire non occupant ?
L’assurance PNO s’adresse à un propriétaire en particulier : le propriétaire non occupant. Celui-ci est une personne physique ou morale (par exemple, une société civile immobilière SCI), titulaire d’un droit de propriété sur un bien immobilier qu’il n’occupe pas. Il peut l’avoir mis en location, être vide ou occupé à titre gratuit.
L’assurance PNO intervient principalement dans trois cas :
- lors d’une période de vacance locative, c’est-à-dire entre deux locataires,
- en l’absence de prise en charge par l’assurance habitation du locataire,
- en tant que responsabilité civile du propriétaire.
Elle couvre aussi bien les maisons, les appartements que les locaux commerciaux, meublés ou vides. Leurs annexes (cave, garage…) sont également assurées.
Il existe plusieurs formes d’assurance PNO : par exemple, l’assurance individuelle ou l’assurance immeuble. La première est prise par un propriétaire pour son bien immobilier. Quant à la seconde, elle couvre plusieurs lots d’un bien immobilier, un immeuble entier ou plusieurs immeubles.
Par exemple, l’assurance habitation SCI propriétaire non occupant est souvent une assurance dite immeuble afin de couvrir tous les biens immobiliers de la SCI.
Enfin, il existe les assurances PNO « groupe ». Celles-ci s’adressent aux agences immobilières. En effet, en tant qu’agence immobilière, vous pouvez souscrire pour vos propriétaires bailleurs vous ayant confié la gestion de leurs biens, une assurance PNO groupe. Celle-ci permet de simplifier les démarches et d’obtenir une couverture optimale pour un prix très compétitif.
Que couvre l’assurance propriétaire non occupant ?
L’assurance PNO couvre principalement les sinistres en l’absence de locataire ou lorsque l’assurance habitation de celui-ci ne prend pas en charge le sinistre.
Sa couverture de base comprend donc la responsabilité civile du propriétaire. Celle-ci est mise en oeuvre par un locataire, un voisin, le syndic ou un tiers qui subit des dommages provenant du bien du propriétaire. Par exemple, lors d’une période de vacance locative, le logement peut occasionner des dégâts dus à un vice de construction, à un défaut d’entretien ou à un équipement présent dans le logement (type installation électrique) et ceux-ci peuvent se propager dans les logements attenants. En l’absence d’assurance PNO, le propriétaire sera tenu d’indemniser les voisins alors qu’avec l’assurance, celle-ci prendra en charge les indemnisations.
L’assurance PNO comprend également une couverture pour les risques traditionnels : incendie, dégât des eaux, bris de glace, vol, vandalisme, événement climatique, attentat…
Un des avantages de cette assurance est qu’elle dispose de nombreuses garanties optionnelles :
- une protection juridique pour prendre en charge les frais de justice en cas de litige,
- une garantie « loyers impayés » en cas d’un manquement du locataire,
- une garantie « protection et détérioration des lieux » en cas de détérioration du logement,
- une garantie « perte de revenus » entre deux locations ou lorsque le bien subit un sinistre le rendant inutilisable,
- etc.
Il est possible de recourir à un comparatif d’assurance PNO pour trouver la couverture adaptée et faire jouer la concurrence.
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
La loi Alur du 24 mars 2014 a rendu obligatoire l’assurance responsabilité civile PNO pour les propriétaires de biens immobiliers sous le statut de la copropriété.
Dans les autres cas, elle est facultative, mais fortement recommandée afin de couvrir le propriétaire lorsque les assurances des locataires et des voisins ou l’assurance du syndic n’interviennent pas.
Depuis le 1er juin 2018, une nouvelle convention est entrée en vigueur. La convention d’indemnisation et de recours des sinistres d’immeuble (IRSI) a remplacé la convention CIDRE. Celle-ci donne une place à l’assurance PNO.
Combien coûte une assurance PNO ?
Le prix moyen d’une assurance PNO varie entre 50 et 150 euros annuels selon :
- la taille du bien immobilier,
- s’il est meublé,
- les garanties choisies,
- le montant des franchises,
- les fonds d’indemnisation.
Certains assureurs proposent un tarif dépendant du montant du loyer : entre 1 % et 2 % du montant des loyers annuels pour les garanties de base.
L’assurance PNO se révèle peu onéreuse par rapport à une assurance habitation. De plus, le propriétaire bailleur peut déduire le montant des primes d’assurance de ses revenus fonciers s’il est au régime réel d’imposition.
Comment trouver la meilleure assurance PNO ?
Il n’existe pas une meilleure assurance PNO. Il faut trouver celle qui convient à son besoin et faire des devis : devis d’assurance habitation SCI propriétaire non occupant, devis d’assurance PNO local commercial, devis d’assurance de groupe…
Pour cela, vous pouvez recourir à un comparatif d’assurance PNO.
Il est important de veiller au montant des franchises et des plafonds d’indemnisation. Par ailleurs, en cas de location meublée, il faut vérifier que les meubles sont aussi assurés que ce soit dans un devis d’assurance PNO local commercial ou local d’habitation.
La plupart du temps, le meilleur qualité/prix demeure les assurances « groupe » pour les agences immobilières. Elles vous proposent une couverture optimale pour s’adapter à tous vos propriétaires bailleurs pour un prix attractif sans prendre en compte la taille des biens immobiliers.
En conclusion
L’assurance PNO propose une couverture en cas de vacance locative ou lorsque le contrat multirisque habitation du locataire ne couvre pas le sinistre. Celle-ci s’adresse à tous : propriétaire bailleur, SCI, agence immobilière, syndic. Pour l’agence immobilière, c’est un moyen de protéger ses propriétaires, mais également son activité puisqu’elle respecte ainsi son devoir de conseil et évite le recours à sa responsabilité civile professionnelle. Cette dernière est également obligatoire. Par ailleurs, l’assurance PNO pour les agences immobilières peut comprendre l’assurance responsabilité civile du syndicat.