Bail de location meublée : définition et obligations

 Le bail de location meublée, tel qu’il a été précisé par la loi ALUR du 24 mars 2014, a désormais un réel statut. Il diffère du bail de location de logement vide notamment en matière de durée, de préavis, de dépôt de garantie et d’équipements. Bien que les deux types de baux tendent à se rejoindre, le bail de location meublée génère des obligations plus contraignantes pour le bailleur et conforte celles du locataire.

Une définition légale du bail de location meublée

Avec la loi ALUR, le bail de location meublée, en tant que résidence principale, est entré dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 régissant les relations entre propriétaire et locataire. Depuis le 1er septembre 2015, un logement meublé, c’est :

Un logement décent

Le critère de décence a été défini par décret. Il s’apprécie au regard de l’occupation des lieux. Celle-ci ne doit pas créer de risques, ni porter atteinte à la sécurité et la santé du locataire.

L’infestation par des espèces nuisibles et parasites est donc interdite. Les dimensions minimales obligatoires sont de 9 m2 au sol et d’une hauteur sous plafond de 2,20m. Les installations nécessaires à la vie courante sont :

• L’alimentation en eau potable
• L’évacuation des eaux usées et eaux vannes
• Un coin cuisine avec évier raccordé à l’eau chaude et l’eau froide
• Une installation sanitaire (douche et WC)
• Un système de chauffage
• L’alimentation électrique

Bien évidemment, le tout en état de marche et avec des débits suffisants.

Un logement équipé

Un bail de location meublée concerne un logement… meublé ! Mais ces meubles doivent être en nombre et de qualité suffisants pour permettre au locataire de manger, dormir et vivre normalement suivant les règles de la vie habituelle. De ce fait, un décret est venu lister de manière exhaustive le mobilier minimal requis (en bon état d’usage), à savoir :

• Table et sièges
• Plaques de cuisson et four ou four micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur (maximum -6°)
• Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant
• Literie et couette ou couverture
• Système d’occultation de la lumière pour les pièces faisant office de chambre
• Rangements
• Luminaires
• Matériel d’entretien adapté

Une résidence principale

Il s’agit d’un logement occupé au moins 8 mois par an, à l’exception de raisons professionnelles, de santé ou de force majeure. Sont donc exclues de ce champ toutes les locations saisonnières ou touristiques meublées.

Une durée d’occupation d’un an

Un logement meublé se caractérise également par sa durée qui ne peut excéder 1 an, pouvant être reconduite tacitement une fois. Celle-ci peut être réduite à 9 mois en cas de location à un étudiant, mais sans reconduction tacite possible.

Précisons ici que la loi ELAN du 24 novembre 2018 vient de créer le bail mobilité, un bail de location meublée qui fonctionne avec des règles qui lui sont propres.

Plus de contraintes pour le bailleur

Outre ces obligations qui concernent l’occupation du bien en lui-même, le bailleur doit respecter des règles contractuelles dans l’établissement du bail de location.

Un modèle de bail type

La grande nouveauté de la loi ALUR est d’avoir imposé un modèle de bail écrit pour les locations meublées. Ainsi, le bailleur doit respecter les clauses obligatoires du bail type défini par le décret du 29 mai 2015. Outre les clauses classiques issues du bail de location pour logement vide, de nouvelles ont vu le jour comme l’indication du montant du loyer de référence dans les zones d’encadrement des loyers. A contrario, certaines sont à présent interdites.

Les garanties

Alors qu’il était libre, le montant du dépôt de garantie réclamé par le bailleur au locataire ne peut maintenant excéder 2 mois de montant du loyer principal.

Le propriétaire peut également demander le cautionnement par un tiers si son locataire n’a pas souscrit d’assurance couvrant les risques de loyers impayés.

Le congé

Si le bailleur souhaite mettre un terme au bail de location meublée, il doit respecter certaines règles légalement définies, dont notamment le délai de 3 mois de préavis et un motif précis. Le locataire, lui, doit donner congé 1 mois avant son départ.

Les pièces annexes

Les pièces annexées au bail sont :

Une notice d’information

Elle reprend les droits et obligations des parties ainsi que les voies de recours en cas de litige.

L’état des lieux

Établi scrupuleusement à l’entrée dans les lieux, contradictoirement et à l’amiable, il permet de définir à la sortie, les réparations et d’éviter les litiges.

L’inventaire détaillé du mobilier

Cet inventaire est certainement l’élément central du bail de location meublée car il en constitue la preuve. Attention au risque de requalification en logement vide et ses conséquences fiscales !

Un diagnostic technique

Dès la signature du bail et lors de ses renouvellements, un diagnostic technique complet est joint au contrat et comprend :

• Le diagnostic de performance énergétique
• Le constat des risques d’exposition au plomb
• Le certificat d’amiante
• L’état de l’installation d’électricité et de gaz
• Dans certains cas, l’état des risques naturels et technologiques

Le règlement de copropriété

En cas de logements collectifs, il faut transmettre le règlement de copropriété au locataire.

Des obligations classiques confortées pour le locataire

Les obligations du locataire sont tout d’abord celles communes à tous les baux :

• Payer le loyer et les charges suivant les termes du bail
• Respecter la destination du logement et en avoir un usage paisible
• Ne pas transformer les lieux loués ou réaliser de gros travaux
• Effectuer l’entretien courant des équipements et des meubles

La loi ALUR a rajouté quelques restrictions au sujet de la cession et la sous-location qui étaient jusque-là libres. Interdites par défaut, elles ne peuvent être effectuées qu’avec l’accord express du bailleur.

De même, assurer le logement contre les risques locatifs est devenu obligatoire.

Enfin, si le locataire souhaite mettre un terme à son bail de location, il peut donner congé à tout moment, sous réserve de respecter un préavis d’un mois. La forme est quant à elle imposée : lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extra-judiciaire.

Le bail de location meublée est à présent bien encadré. Il est donc essentiel pour le bailleur de respecter les règles sous peine de requalification du bail. Les conséquences seraient fâcheuses tant sur la durée du bail et ses modalités que sur les conséquences financières. L’utilisation d’un modèle de bail serait de ce fait judicieux pour éviter toute erreur. Il est également important de bien prendre connaissance des différents types de beaux afin de choisir celui le mieux adapté à vos besoins.

N'hésitez pas à lire notre article en complément : tout savoir sur le bail de location.