Écrit par Thomas Reynaud ● 21/03/19 10:41

Contrat de colocation : les spécificités du bail individuel

Si vous optez pour un contrat de colocation pour louer votre bien, vous devez au préalable connaître les spécificités du bail individuel. Car le bail collectif n’est pas le seul contrat de location possible en cas de pluralité des locataires.

Depuis la loi ALUR, la colocation doit être formalisée par la signature d’un bail. Mais celui-ci doit répondre au mieux aux besoins du bailleur.


Contrat de colocation : les spécificités du bail individuel

Qu’est-ce que le bail individuel ?

La colocation se définit comme la location d’un même logement par plusieurs occupants au titre de leur résidence principale. En tant que bailleur, vous devez vous lier à ces locataires multiples suivant un cadre juridique déterminé.

Le contrat de colocation de type bail individuel s’oppose au bail collectif :

Bail collectif (ou commun) de colocation :

Dans ce cas, les parties signent un document unique regroupant le bailleur et tous les colocataires et dont les règles sont spécifiques (voir notre article « Colocation : bail individuel ou collectif, lequel choisir ? »)

Bail individuel de colocation :

Le bailleur ayant choisi cette option signe un bail avec chacun des colocataires et tous ces baux sont indépendants les uns des autres.

Ce qui fait en outre la particularité du bail individuel, c’est l’implication du bailleur dans la vie du logement. En effet, chaque bail doit mentionner :

  • L’affectation d’une chambre : il doit attribuer au colocataire la jouissance exclusive d’une pièce d’au moins 9 m2 et d’un volume d’au moins 20 m3 .
  • Les règles d’usage des parties communes : le propriétaire fait état d’un règlement intérieur pour l’utilisation du reste de l’appartement (cuisine, salle de bain, salon…).

Le montant du loyer est fractionné suivant le nombre de locataires. La somme de ces quotes-parts ne doit pas dépasser le montant normalement applicable au logement. Il en va de même pour les dépôts de garantie.

De ce fait, vous gérez chaque occupant comme s’il s’agissait d’un bail classique concernant le paiement du loyer et des charges, le dépôt de garantie et éventuellement la caution.

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Quels sont ses avantages ?

Concernant la gestion

L‘avantage principal d’un contrat de colocation géré par bail individuel est certainement la facilité de gestion.

En premier lieu, ce type de contrat est plus recherché que le bail collectif car moins disponible sur le marché locatif. Il est de plus en plus courant que des personnes recherchent une colocation pour réduire leurs frais. Mais celles-ci ne souhaitent pas pour autant se lier financièrement aux individus avec qui elles partagent un toit.

Par ailleurs, vous choisissez librement les colocataires, sans être obligé de demander préalablement l’accord des autres occupants. La durée du bail est personnalisée et la rupture du bail est plus simple pour tout le monde : le bail est résilié, le dépôt de garantie restitué et un nouveau bail est signé avec le locataire suivant. La gestion des entrées et sorties est, de ce fait, plus commode.

Enfin, le bail individuel de location, quand plusieurs chambres sont louées, n’est pas soumis au modèle type de la loi ALUR.

Concernant les règlements

Le bail individuel de colocation permet également une clarté dans le paiement des loyers. Chacun est redevable de sa quote-part, ce qui évite les mésententes en cas d’impayé. Vous savez pertinemment qui est bon ou mauvais payeur et pouvez en tirer les conséquences.

De la même manière, chaque colocataire dispose de son propre garant (si vous en avez souhaité un) contre qui vous pouvez vous retourner (voir notre article : Qui peut se porter garant d’un logement en colocation ?)

Quels sont ses inconvénients ?

Concernant la gestion

Si l’avantage principal est sa facilité de gestion, sa mise en route est un peu plus lourde. Car le propriétaire doit s’impliquer dans la vie du logement pour répartir les pièces et déterminer les règles de vie. Il faut donc se projeter un peu dans la vie de vos colocataires.

Ensuite, le bailleur est le seul responsable du taux d’occupation de son bien. Les colocataires ne peuvent pas être inquiétés d’une chambre vide. Si vous ne trouvez pas tous les occupants, le logement peut être loué incomplet.

Enfin, à chaque congé d’un colocataire, le bail individuel est résilié et le dépôt de garantie restitué dans les délais légaux. De même, pour les états des lieux, les régularisations de charges, les renouvellements ou congés du bailleur, l’assurance locative, etc. les documents sont démultipliés. Cela peut surcharger la partie administrative en cas de fort turn-over.

Concernant les règlements

Chaque mois, votre loyer est perçu morcelé et à des dates différentes suivant la rapidité de règlement ou la trésorerie de vos locataires.

En outre, par définition, le bail individuel ne peut contenir une clause de solidarité qui permet de rendre la dette exigible à tous les colocataires. Ceci a également un impact sur le garant qui ne s’engage que pour le titulaire de son bail. La solidarité ne peut donc jouer ni pour les occupants, ni pour les garants.

Par voie de conséquence, en cas d’impayé, vous devez lancer autant de procédures que d’impayés, ce qui démultiplie les frais de recouvrement.

Pour résumer, dans quelles situations est-il le mieux adapté ?

La colocation présente des spécificités dont il faut tenir compte : la quantité de colocataires.

Il n’y a pas de situation idéale : il faut analyser les situations au cas par cas.

Mais en définitive, un contrat de colocation géré par un bail individuel est plutôt adapté aux colocations :

  • Où la quantité de colocataires n’est pas trop importante : vous réduirez la démultiplication des démarches.
  • Pour lesquelles vous connaissez un peu les futurs occupants : quels sont leur temps de présence attendue, leur sérieux, leur solvabilité…
  • Pour lesquelles vous avez l’envie et le temps de vous impliquer : participer à la vie de la colocation, effectuer les recherches de locataires, gérer la partie administrative…

***

Convivialité, appartement plus grand, réduction des coûts… La popularité de la colocation est indéniable chez les personnes en recherche d’un logement ! Mais c’est pour le bailleur un contrat de bail qu’il faut pouvoir assumer, spécifiquement lorsqu’il s’agit d’un bail individuel.

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