Écrit par Thomas ● 30/06/21 13:56

Assurance GLI : comment obtenir le remboursement des dégradations locatives et des frais de procédure ?

En plus des loyers impayés et du départ prématuré du locataire, les dégradations locatives et les frais de procédure peuvent être couverts par l’assurance Garantie Loyers Impayés (GLI). Une agence GLI indemnise les éventuelles détériorations du logement générées par le locataire qui ne sont pas déjà couvertes par le dépôt de garantie. Une assurance loyer impayé GLI prend également en charge certains frais liés au règlement d’un éventuel conflit entre le propriétaire bailleur et le locataire.


I. La prise en charge des dégradations locatives par la GLI

Évaluation du niveau de dégradation, échanges par lettres recommandées, assignation éventuelle au tribunal : la GLI, en immobilier, est encadrée par la loi.

 

A. Les étapes en amont d’un potentiel sinistre

La loi de 1989 oblige le locataire et le bailleur à établir des états des lieux contradictoires à l’entrée et à la sortie du logement en location. En ce sens, les deux parties au contrat sont obligées de réaliser un constat du niveau de vétusté du bien lors de la remise des clés. Le respect de ces procédures demeure indispensable pour mettre en œuvre les « garanties détériorations locatives ». Dans le cas où le locataire ne serait pas présent pour dresser un état des lieux de façon contradictoire, le bailleur pourra faire appel à un huissier pour dresser le constat. Pour évaluer le niveau de dégradation du logement loué, il faut donc finalement comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. L’inobservation de ces procédures oblige les deux parties du contrat à prouver que le logement était en bon état lors des remises effectives des clés. Comme aucun constat n’a été fait à l’entrée, le locataire doit prendre en charge les dépenses liées à la réhabilitation du logement qu’il a laissé à sa sortie. Le défaut d’état des lieux de sortie n’est pas non plus sans conséquence pour le bailleur. En effet, ce dernier peut avoir des difficultés à engager un recours contre son locataire pour les dégradations commises par celui-ci.

B. Au moment du sinistre : à quel moment de la procédure les sinistres sont-ils pris en charge ?

Rappel concernant la procédure globale de la GLI

En cas de dégradation ou de loyers impayés, il est toujours recommandé de régler le problème à l’amiable. Dans les 10 à 15 jours suivant le sinistre ou le retard de paiement des loyers, le bailleur doit envoyer une lettre de relance au locataire. Si ce dernier ne réagit pas au bout de 15 jours, il peut procéder à la mise en demeure par une lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit également informer les garants du locataire quant à la situation d’impayé de loyers. Ces derniers doivent prendre leur responsabilité si les loyers impayés ne sont pas réglés après la mise en demeure. La solution à l’amiable n’aboutit pas au paiement des loyers impayés ? Le bailleur peut engager une procédure juridique. Il peut alors : délivrer une sommation de payer par voie d’huissier (après 40 jours de retard de paiement des loyers). La loi permet au bailleur d’assigner le locataire au tribunal d’Instance si l’envoi de la sommation de payer n’a pas résolu le conflit. Le juge peut alors : obliger le locataire à payer les dégradations ou arriérés. accorder un délai de paiement supplémentaire au locataire pour qu’il rembourse sa dette.

Prise en charge des sinistres dans le cas précis des dégradations locatives

Le bailleur peut mettre en œuvre la garantie dégradation locative dès lors que le locataire quitte les lieux (après expulsion ou état des lieux de sortie). Pour cela, il ne suffit pas de constituer un dossier pour notifier l’assureur fournisseur de la GLI : le bailleur doit essayer de convaincre son ancien locataire de réparer les détériorations constatées via la procédure mentionnée plus haut. La procédure d’activation de la garantie dépend selon les assurances. Cependant dans la majorité des cas, suite à l’envoi de la mise en demeure le sinistre peut être déclaré à l’assureur. L’assureur reçoit et valide le dossier et procède au calcul puis au paiement de l’indemnisation du bailleur. La mise en œuvre de cette procédure peut être pénible pour le bailleur, raison pour laquelle le recours à l’assistance et à l’accompagnement d’un professionnel dans ce domaine demeure indispensable.

C. Les dégradations prises en charge par la GLI

La garantie loyer impayé GLI couvre les dépenses liées à la remise en état des éléments détériorés dont la réparation est à la charge du locataire. Elle inclut généralement : les parties extérieures à usage exclusif du locataire (les jardins privatifs, les auvents, les vitrages…). les plafonds, les cloisons et les murs intérieurs. les matériaux de revêtement (mosaïque, faïence, etc.). Par ailleurs, le locataire doit reboucher les trous sur les murs et remettre globalement le logement dans son état d’origine s’il y a effectué des transformations ou des aménagements sans l’autorisation du bailleur. Toutes dégradations issues d’un usage anormal du bien lui sont également imputables (tapisserie brûlée, salissures indélébiles sur les murs, etc.). Dans le cadre d’une location meublée, la GLI exclut les meubles.

II. La prise en charge des frais juridiques par l'assurance

Dans la majorité des cas, les frais contentieux figurent parmi les garanties de base d’un contrat d’assurance GLI. Ils comprennent, entre autres, les frais de procédure de recouvrement et d’expulsion.

A. Conditions pour que la couverture des frais juridiques prenne effet

La prise en charge des frais contentieux par l’assurance n’est pas systématique. Le bailleur doit ainsi satisfaire certaines obligations. Il doit élaborer un contrat respectueux des exigences des législations en vigueur. Le bail doit dans la majorité des cas être conforme au modèle type défini par la loi Alur et contenir : une clause résolutoire. une clause de solidarité dans le cas d’une colocation. La clause résolutoire donne au bailleur le droit de rompre unilatéralement le bail si le locataire manque à ses obligations. Il a tout intérêt à insérer cette clause dans le contrat de bail afin de donner une valeur juridique pour l’obtention de la garantie. Cela lui permet aussi d’accélérer la résiliation du contrat de bail et de parvenir plus rapidement à l’éventuelle expulsion du locataire. Quant à la clause de solidarité, elle s’applique uniquement dans le cadre d’un bail de colocation. Tous les colocataires sont conjointement responsables des obligations issues de ce contrat. Si l’un d’entre eux rencontre un défaut de paiement, ils doivent rester solidaires et s’acquitter des dégradations locatives ou des loyers impayés.

B. Une prise en charge des procédures de l'assignation à l'expulsion

Les compagnies d’assurance mettent à disposition différentes formules quant à la prise en charge des frais juridiques. Selon les termes du contrat, elles peuvent couvrir tout ou partie des procédures de l’assignation jusqu’à l’expulsion. En optant pour une solution complète, le bailleur profite d’une meilleure prise en charge, parfois même d’une indemnisation illimitée et sans franchise. Pour expulser le locataire pour défaut de paiement, le bailleur doit saisir le tribunal Judiciaire La délivrance du commandement de payer enclenche la procédure d’expulsion du locataire. Elle se fait par le biais d’un huissier, ce qui génère des frais. Le locataire dispose alors de 2 mois pour rembourser ses dettes. Passé ce délai, la clause résolutoire est considérée acquise et le bailleur peut rompre unilatéralement le contrat de bail. Il conviendra de saisir le juge des référés pour obtenir un titre exécutoire. Suite à l’obtention du titre exécutoire, le bailleur pourra mandater un huissier pour le signifier au locataire puis l’exécuter.

C. Les frais couverts par la procédure d'expulsion

La mise en œuvre d’une procédure d’expulsion engendre divers frais qui sont à l’origine à la charge du propriétaire bailleur. Ils comprennent : les frais d’intervention du serrurier et du commissaire de police. les frais de déménagement. les frais de garde-meuble. La GLI prend en charge la procédure et ses coûts directement ou le bailleur peut gérer lui-même la procédure et régler les coûts de la procédure d’expulsion, puis envoyer une demande de remboursement de ces frais.