Écrit par Thomas Reynaud ● 19/12/18 17:44

Les différents types de baux de location : lequel choisir ?

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Lors de la mise en location d’un logement, les relations entre propriétaire et locataire sont fixées par un bail suivant un cadre légal. Bien que le bail de location verbal reste juridiquement possible, il est fortement déconseillé. En cas de litige, un écrit permet de déterminer plus aisément les responsabilités de chacun.

Mais il existe différents types de baux suivant la nature du logement ou encore les intentions des parties.

Quel est le bail le plus adapté à vos besoins ?

1. Vous souhaitez sécuriser au maximum votre bail de location

a. La forme sous seing privé

Les avantages à signer un contrat directement entre particuliers sont souplesse et gratuité. L’inconvénient majeur réside dans l’exécution des obligations des parties : en cas d’impayé, il faudra lancer une procédure de loyer impayé.

b. La forme authentique

Le bail de location rédigé et signé par un notaire dispose de nombreux intérêts même si son coût reste dissuasif. En cas de défaillance du locataire, sa force exécutoire permet de se passer de jugement : l’acte notarié est suffisant pour demander à un huissier de justice d’intervenir.

2. Vous souhaitez mettre en location un logement vide

Le bail de location non meublée, est plus contraignant pour le bailleur mais moins précaire pour le locataire :

a. La durée

Légalement, le bail de logement vide ne peut être inférieur à 3 ans. Mais il peut être réduit, sans pouvoir être inférieur à 1 an. Le propriétaire doit alors indiquer qu’un évènement futur connu, professionnel ou familial, justifiera la reprise anticipée du bien pour l’habiter.

Le propriétaire ne peut résilier le bail avant la fin du délai convenu. Le locataire le peut, en respectant un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois sous condition d’urgence).

b. Le montant du loyer

Il est fixé librement et peut augmenter entre deux locataires. Mais si le logement est situé dans une zone tendue, le loyer est encadré et doit donc suivre des règles précises.

c. La fiscalité

Les loyers perçus s’ajoutent aux revenus fonciers du propriétaire. Si vous percevez un loyer annuel inférieur à 15.000 € par an, vous pouvez choisir le régime forfaitaire d’imposition avec un abattement de 30% ou rester au régime réel pour pouvoir déduire travaux et charges.

d. Les garanties

Afin de se prémunir contre les impayés, le propriétaire peut encaisser un dépôt de garantie au risque qu’il soit insuffisant et demander un garant solvable qui n’est pas aisé à trouver.

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3. Vous souhaitez mettre en location un logement meublé

C’est dans la location meublée que nous retrouvons les principales différences entre les types de baux. Celles-ci portent sur la durée, la fiscalité et les garanties. Effectivement, les règles de fixation du montant du loyer du bail non meublé s’appliquent. Ceci étant, le loyer est généralement supérieur d’environ 10% du fait du mobilier, voire plus si celui-ci est «haut de gamme».

On parle de logement « meublé » lorsqu’il est équipé pour les besoins quotidiens de la vie courante.

a. Des durées variables

  • Le bail meublé classique

La durée minimale d’un logement meublé est de 1 an avec une reconduction tacite. Le locataire peut anticiper sa résiliation en respectant un préavis d’1 mois, à tout moment, sans raison. Le propriétaire ne pourra le résilier qu’à l’issue du délai d’1 an, en respectant un préavis de 3 mois et sous conditions prédéfinies.

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  • Le bail étudiant

Ce bail de location est identique au bail meublé classique à l’exception :

Du délai : il est de 9 mois, ce qui correspondent à l’année universitaire.

De la tacite reconduction : à l’issue de la période, le bail cesse, sans renouvellement ni nécessité de préavis.

  • Le bail mobilité

Afin de répondre à une nouvelle demande, la loi ELAN a créé un bail mobilité, plus souple dans sa gestion.

Retrouvez tous les détails dans notre article « Bail mobilité : qu’apporte de nouveau la loi ELAN ? ».

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  • Le bail saisonnier

Sa durée doit être de 90 jours maximum pour un même locataire. Mais il faudra distinguer si le logement loué est votre résidence principale ou votre résidence secondaire pour le nombre total de jours loués dans l’année :

Résidence principale : 120 jours maximum par an. Au-delà, le propriétaire devra demander un changement d’usage (commercial)

Résidence secondaire : aucun maximum mais une obligation de déclaration en Mairie qui peut, selon les communes, exiger des compensations de changement d’usage si elles sont situées en « zone tendues ».

b. Une fiscalité plus favorable

Les loyers perçus pour une location meublée s’intègrent dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) du propriétaire. Si vous percevez un loyer annuel inférieur à 32.900 €, vous pouvez choisir le régime forfaitaire d’imposition avec un abattement de 50% ou rester au régime réel pour déduire vos travaux, vos charges, vos intérêts d’emprunt et votre taxe foncière. Étant précisé que la première option est beaucoup plus simple que la seconde.

Attention : À partir d’un revenu de 23.000 € de loyer annuel de location saisonnière (résidence principale ou secondaire), le propriétaire doit s’affilier à la sécurité sociale des indépendants pour s’acquitter des charges et contributions sociales, en plus de son impôt sur le revenu.

c. Les garanties

Les mêmes règles que celles pour un logement vide s’appliquent. Mais sur un bien meublé, la nécessité de pouvoir se faire rembourser d’éventuelles dégradations matérielles est plus forte. Le dépôt de garantie pouvant s’avérer insuffisant, le système de garant prend alors ici tout son sens.

De même, un étudiant ou un jeune débutant dans la vie active peut avoir des difficultés à verser un dépôt de garantie. C’est pourquoi Garantme se porte garant pour assurer vos logements face à ce type de locataire.

Le seul bémol pourrait concerner le bail saisonnier pour lequel, lorsque sa durée est extrêmement courte, le dépôt de garantie reste la meilleure option pratique.

Nous avons recensé ici toutes les possibilités qui s’offrent à vous suivant la nature de votre logement, sa localisation, vos besoins, vos contraintes financières, ou encore vos objectifs personnels. 

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Catégories : location, conseil, Bailleur