Écrit par Thomas ● 17/03/20 14:10

Comment éviter un loyer impayé ?

L’objectif principal d’un bailleur est d’éviter, tant que faire se peut, l’impayé de loyer. De ce fait, il peut sembler évident qu’il mettra tout en œuvre pour se prémunir d’un quelconque incident.

Or, au regard de la proportion de bailleurs qui ont des difficultés à recouvrer leur dette, on peut douter de l’efficacité des mesures engagées. En effet, de nombreuses procédures de loyer impayé initiées chaque année pourraient être évitées si certaines précautions avaient été prises au préalable. Ceci est d’autant plus vrai que ces dispositions ne sont pas nécessairement compliquées à mettre en place. Mais encore faut-il le faire avant la prise de possession du bien.

Voici donc les actions minimales auxquelles vous pouvez avoir recours pour vous assurer au maximum contre un loyer impayé.

1. Choisissez bien votre locataire pour prévenir un éventuel impayé de loyer

À première vue, choisir correctement son locataire semble également être une évidence. Mais la présentation du candidat ou la bonne impression que vous aurez à son égard, si importantes soient-elles, ne suffisent malheureusement pas. Car si selon Nietzsche « Le diable se cache dans les détails », il se cache certainement dans le dossier du locataire !

A. Étudiez attentivement sa solvabilité

Lorsque l’aspirant locataire vous remet son dossier de candidature, la première chose à faire pour se prémunir d’un éventuel loyer impayé est de vérifier sa solvabilité. C’est un minimum pour diminuer le risque. Mais c’est à vous de déterminer vos propres critères d’acceptation. Car bien que l’usage soit de demander des revenus correspondant à 3 fois le montant du loyer, il n’y a aucune obligation à appliquer ce seuil. Il existe différentes méthodes pour effectuer cette vérification comme le calcul d’un ratio de solvabilité (loyer + charges / revenu) ou de la capacité locative du candidat (revenu annuel /12 x 33,3%). À vous d’évaluer le risque.

De plus, la solvabilité n’est pas nécessairement issue d’un contrat de travail à durée indéterminée. Elle peut aussi s’apprécier au regard des ressources globales du locataire. Celles-ci sont aussi solides et durables si la personne qui souhaite louer dispose d’un patrimoine ou de rentrées d’argent régulières (revenu mobilier, bourse, rente...).

B. Analysez sa situation globale

La qualité d’un dossier ne dépend pas uniquement des ressources. Il s’avère que certains renseignements pouvant apparaître comme anodins apportent un éclairage particulier sur la personne qui est censée occuper votre logement. Son âge, le nombre de personnes qui vont être logées, une attestation de bon paiement du bailleur précédent, mais aussi le soin qui est apportée à la constitution du dossier sont autant d’informations positives à prendre en considération lors de votre chasse au loyer impayé.

2. Vérifiez la garantie de loyer impayé proposée par le locataire

Votre futur locataire doit vous apporter une garantie contre le loyer impayé. Même si celle-ci n’est pas obligatoire, elle constitue une assurance à laquelle il serait dommage de renoncer.

A. A-t-il un garant fiable ?

Il est assez courant de demander au locataire de proposer un garant. Le plus souvent, le bailleur exige que le dossier de candidature déposé comporte d’ores et déjà tous les renseignements relatifs à la personne qui se porte caution.

Il faut alors analyser ces informations comme vous le faites pour le candidat. Mais pour le garant, les ressources sont alors à apprécier dans leur ensemble. C’est-à-dire que le patrimoine d’un retraité est une assurance de loyer impayé au même titre que le CDI d’un actif.

De même, la nature de l’acte de cautionnement signé par la personne qui se porte garant a son importance dans l’analyse :

  • Si le garant se porte « caution simple » : le bailleur ne pourra y avoir recours qu’après l’échec d’une procédure à l’encontre du locataire débiteur.
  • Si le garant se porte « caution solidaire » : le bailleur pourra se retourner indifféremment contre le locataire ou le garant pour recouvrir son impayé de loyer.

Il est par ailleurs utile de souligner que le garant n’est pas nécessairement une personne physique. Il est vrai que lorsqu’on parle de trouver une caution, on pense souvent à un proche ou une personne de confiance. Mais il existe d’autres possibilités comme notamment le recours à un organisme de caution qui est le plus souvent adossé à des assureurs et qui garantit la plupart des dossiers.

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B. La souscription d’une assurance de loyer impayé est-elle nécessaire ?

Vous pouvez aussi souscrire une assurance de loyer impayé pour vous protéger d’un incident de paiement de votre locataire. Cette garantie, dont l’étendue et le prix varient suivant le contrat proposé par l’assureur, couvre généralement les loyers et les charges, mais aussi les éventuels frais de remise en état et les honoraires liés au recouvrement.

Il vous appartient donc d’apprécier l’intérêt d’une telle souscription au regard du risque de votre location par rapport notamment à son coût. Car l’assurance pour loyer impayé bien que très utile, présente quelques inconvénients dont un prix parfois un peu élevé. Sa mise en œuvre peut également être compliquée, voire fastidieuse, lorsqu’il s’agit d’obtenir les fonds.

Ceci étant, l’assurance de loyer impayé est soumise à certaines conditions d’éligibilité du locataire mais aussi à des obligations du propriétaire. À ce titre, il est utile de rappeler que le bailleur n’est pas autorisé à demander au locataire une caution s’il a déjà souscrit une assurance de loyer impayé.

3. Facilitez-vous la vie !

Parfois, l’impayé de loyer peut être évité grâce à quelques actions simples.

A. Optez pour le prélèvement automatique

Contrairement à ce que de nombreux propriétaires peuvent penser, le prélèvement automatique du loyer est autorisé entre particuliers pour le paiement du loyer. Il est tout simplement soumis à un accord mutuel entre bailleur et locataire, auquel cas un mandat SEPA est transmis à la banque du propriétaire.

Outre de faciliter la gestion locative du bien, le prélèvement automatique écarte une grande partie des risques de loyer impayé. Le locataire n’est ainsi plus tenté de reporter le paiement du loyer au profit d’une autre dépense.

B. Confiez la sélection des candidats locataires à des professionnels

Chacun sait que le choix de son locataire peut s’avérer difficile pour un bailleur qui gère seul la location de son bien. L’inquiétude de tomber sur une personne indélicate est forte. C’est pourquoi il est parfois plus simple de se tourner vers des professionnels qui ont l’habitude. S’il vous tient à cœur de garder la main sur la gestion de votre logement, rien de ne vous empêche de ne confier qu’un mandat de recherche à un spécialiste. Il existe même aujourd’hui des logiciels de scoring qui permettent d’analyser le dossier de chaque candidat pour en apprécier le risque.

En définitive, l’impayé de loyer est loin d’être une fatalité. Il peut être évité la plupart du temps en anticipant préalablement tout risque. Le locataire doit être soigneusement choisi et le loyer garanti. Mais parfois, faire preuve de bon sens est également payant.

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