Écrit par Thomas Reynaud ● 25/03/19 15:28

Investissement locatif : les grandes étapes

Comme près de 70 % des français, vous avez choisi d’investir dans la pierre. Vous allez voir, ce n’est pas bien compliqué et souvent très avantageux. Concrètement, il s’agit d’ acheter un bien immobilier pour le louer et en tirer des revenus locatifs. Ce type d’investissement est bien plus accessible qu’il n’y paraît et vous procure des taux de rentabilité très intéressants.

Constitution de votre patrimoine, revenus complémentaires, déductions d’impôts... Nombreux sont les avantages, nous avons choisi de vous les détailler dans cet article et de vous donner tout nos secrets pour réussir votre investissement locatif.

Investissement locatif : les grandes étapes

Définir vos objectifs

Première chose à faire, savoir dans quelle direction vous voulez aller. Il faut bien définir vos objectifs et faire la mise au point sur vos projets. Vous allez devenir un investisseur, il va falloir récupérer un maximum d’informations pour accomplir votre tâche avec succès.

Informez-vous sur le marché que vous convoitez, les types de logement disponibles, les taxes, le régime de fiscalité ou encore les possibilités de financement pour votre projet. Tenez-vous au courant des évolutions du marché immobilier que vous ciblez pour trouver le bon investissement, au bon endroit et au bon moment.

Définir ses objectifs passe aussi par vos attentes en matière d'investissement locatif :

  • Vous voulez louer votre bien pour qu’il s'autofinance pour y habiter plus tard ? Choisissez-le en conséquence, il deviendra un jour votre résidence principale.
  • Vous souhaitez en tirer un revenu complémentaire immédiatement ? Les logements pour les étudiants se louent très bien s’ils sont situés en conséquence : proximité avec des universités, les transports en commun, des quartiers animés... Renseignez-vous sur les prix du marché pour qu’il reste abordable et se loue facilement.
  • Si vous voulez simplement le revendre plus cher plus tard, pensez-y dès le début de vos recherches. Visez les biens qui correspondent aux attentes du marché, les bonnes affaires qui auront tendance à prendre rapidement de la valeur.

Il est important de vous fixer des objectifs pour que vous soyez le plus effectif possible.

Choisir le type de logement et l’emplacement

Pensez bien à la valeur subjective du bien si vous voulez qu’il attire un maximum de locataires et vous procure des revenus stables. Le quartier visé et les infrastructures à proximité sont des facteurs décisifs pour que votre bien se loue facilement. Ce n’est pas un secret, les appartements situés en centre ville, dans une rue commerçante, proches d’écoles ou universités et de grands espaces verts attirent inévitablement des locataires.

Le choix de la région dans laquelle investir a aussi son importance. Même si c’est souvent plus cher, favorisez les villes où le marché de l’immobilier est dynamique. Les prix dans ces zones évoluent très vite, vous pourrez alors tirer une plus grosse plus-value de votre bien. Certaines zones comme la région parisienne, les grandes villes, les zones frontalières ou encore le bord de mer sont des valeurs sûres pour trouver facilement des locataires

Pour résumer, étudiez bien le marché locatif dans sa totalité (évolution des loyers, arrêtés municipaux, solde migratoire, ..) pour connaître précisément l’attractivité d’un emplacement et faire le bon choix plus facilement.

Quel type de logement ? Quelle surface ? Ces questions ont une grande importance puisqu’elles ont un impact sur la rentabilité de votre investissement et le risque. En effet, les appartements de petite taille ont tendance à rapporter bien plus mais le risque est plus élevé. Le loyer reste élevé par rapport à la taille du logement, mais les locataires ont tendance à rester moins longtemps, ce qui implique un risque de vacance locative. Les grandes surfaces quant à elles sont moins lucratives mais vous assurent un revenu plus confortable. Ce type de bien attire plus les familles que les étudiants, d’où la plus grande sécurité. Les biens de deux trois pièces restent un bon compromis pour allier rentabilité élevée sans trop de risques.

Trouver le bien de vos rêves

Vous avez à ce stade une idée précise du type de bien que vous voulez acheter et de la localisation. Il reste à trouver ce bien. Pour certains c’est la partie la plus intéressante, pour d’autres c’est la pire. Nous vous détaillons les différentes solutions qui s’offrent à vous.

Entre particuliers, la solution la plus économique. De nombreuses plateformes proposent des annonces de particuliers sur internet (PAP, Le Bon Coin, ..). Si vous choisissez cette option, soyez prudent : les vendeurs ont parfois des exigences déraisonnables. Faites attention aux vendeurs qui se rétractent à la dernière minute ou aux biens avec des imperfections cachées

Les agences immobilières, la solution la plus sollicitée. Comme 70 % des Français, faites confiance à un agent immobilier qui vous aidera à trouver le bien de vos rêves. Ce service a un coût : de 3 à 5 % du prix de vente.

Les chasseurs immobiliers, la solution premium. Donnez lui simplement toutes vos exigences, il se chargera de trouver les meilleurs bien pour vous. Vous n’avez qu’à vous rendre aux visites. C’est la solution la plus coûteuse : de 3 à 5 % du prix de vente qui viennent souvent s’ajouter aux frais d’agence.

Trouver le meilleur prêt immobilier

En investissant dans un bien pour en tirer des revenus locatifs, vous bénéficiez bien souvent de l’effet de levier. Quand vous empruntez pour votre logement principal, la banque demande bien souvent un apport personnel à hauteur de 10 %. Cette somme sert à payer les frais que la banque ne veut pas couvrir, les frais de notaire et les frais d’agence. 10 % de plus sont souvent demandés en gage de sécurité, ce qui amène l’apport personnel à hauteur de 20 %. Pour un investissement locatif, c’est différent. Il arrive que les banques prêtent à 110 %, c’est à dire sans aucun apport personnel. Renseignez-vous auprès d’un courtier immobilier en ligne comme Pretto, un expert crédit vous accompagnera dans vos démarches et saura vous conseiller.

L’effet de levier, c’est la différence entre les taux d’endettement et de rentabilité pour investir. Par exemple, vous vous endettez à 1 % pour un taux de rentabilité de 2,5 %. En profitant des taux actuels qui sont particulièrement bas, ce genre d’investissement peut rapporter beaucoup.

Profiter d’avantages fiscaux

En plus de vous faire gagner de l’argent, l'investissement locatif peut vous faire payer moins d’impôts. Les intérêts de votre prêt immobilier sont déductibles de vos revenus locatifs, vous paierez moins d’impôts tant que vous serez endettés.

Certains dispositifs comme la loi Pinel vous permettent de bénéficier de déductions d’impôts de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement en fonction du nombre d’années auquel vous vous engagez à louer votre bien, des normes imposées, de l’emplacement de votre bien ou encore du montant de votre loyer.

Si vous louez un logement vide, le montant des travaux peut être déduit des loyers que vous percevez. Pour un meublé, vous pouvez choisir votre régime d’imposition et ainsi minorer votre assiette d’imposition.

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Catégories : logement en France, Bailleur