Résilier son bail de location avant son échéance : comment faire ?

La signature d’un bail vous engage pour une période de 3 ans, voire moins pour les locations meublées. Hormis le bail mobilité, les baux sont renouvelables par tacite reconduction. Mais, en tant que locataire, il est possible de résilier son bail à tout moment en respectant les délais prévus au contrat de location.

Résiliation du bail : que dit la loi ?

L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 stipule clairement que le locataire peut résilier son bail de location à tout moment en respectant les conditions de formes et délais prévus au contrat.

Autrement dit, il est tout à fait possible de résilier son bail de location avant son terme, en respectant un préavis de trois mois pour les locations vides et un mois pour les locations meublées.

Pendant la période du préavis, le locataire est tenu à l’ensemble de ses obligations, y compris le paiement du loyer. 

En revanche, un propriétaire ne peut pas résilier un bail avant son terme. En effet, s’il souhaite récupérer son logement, il devra envoyer un congé par voie d’huissier ou en lettre recommandée 3 mois (location meublée) ou 6 mois (location vide) avant la date de renouvellement du bail. En outre, le congé doit être justifié (reprise, congé pour vente ou motif légitime et sérieux).

Bail de location : comment réduire le préavis de départ ?

Les délais de préavis pour résilier son bail diffèrent selon la nature du bail :

• Bail de 3 ans : le délai de préavis est de 3 mois 
• Bail meublé ou mobilité : le délai de préavis est de 1 mois

Néanmoins, le délai de préavis de 3 mois peut- être réduit à 1 mois dans les cas suivants :

• Le logement est situé dans une zone « tendue » : pour savoir si votre logement est concerné, vous pouvez utiliser le simulateur sur le site du service public. 
• En cas de mutation professionnelle : la loi n’impose pas d’éloignement géographique. La demande de réduction de préavis est valable même si la mutation est à la demande du locataire salarié.
• En cas de perte d’emploi : cela concerne les licenciements, les ruptures conventionnelles, le non-renouvellement d’un CDD. En revanche, un départ à la retraite, une démission, les cessations d’activités ne permettent pas de bénéficier d’un délai de préavis réduit. 
• La reprise d’emploi : un locataire qui reprend une activité à la suite d’une perte d’emploi.
• Un premier emploi : lorsque le locataire entre dans la vie active et trouve son premier emploi.
• Les bénéficiaires du RSA ou de l’allocation adulte handicapée peuvent bénéficier d’un préavis réduit.
• En cas de problème de santé constaté par un certificat médical justifiant un déménagement. Aucune condition d’âge n’est requise.
• En cas d’attribution d’un logement HLM ou d’un logement ouvrant droit à l’allocation personnalisée au logement (APL).

Si vous n’entrez pas dans une des situations, vous pouvez tout de même tenter de négocier avec le propriétaire un délai réduit. 

Comment procéder à la résiliation du bail ? 

Que votre préavis soit de 1 mois ou 3 mois, il doit obligatoirement être notifié au propriétaire ou à l’agence immobilière.

Afin de résilier son bail, il convient donc d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception ou remettre votre préavis en main propre contre signature. 

Attention, le préavis démarre à la date où le propriétaire reçoit votre courrier. Pensez ainsi à anticiper l’envoi de votre congé. Pour information, si votre propriétaire ne retire pas la lettre recommandée, c’est la date de la première présentation par la Poste qui fait foi. 

En pratique, vous n’avez pas à justifier les raisons de votre départ. Sauf si vous demandez un préavis réduit. Dans ce cas, vous devez indiquer la raison et fournir le justificatif correspondant. Auquel cas, votre demande risque d’être refusée par votre propriétaire. 

S’il s’agit d’un bail en colocation, toutes les personnes désirant résilier le bail doivent signer la lettre de congé. Faute de quoi, le bail continuera au nom des personnes absentes du courrier. 

Pour finir, Garantme vous suggère de ne pas oublier d’indiquer la date effective de votre départ. À noter que si vous quittez le logement en cours de mois, le loyer et les charges sont calculés au prorata temporis. 

Le dépôt de garantie doit être restitué par le propriétaire dans un délai d’un mois suivant l’état des lieux. Ce délai est ramené à deux mois si des dégradations sont constatées à votre départ.