Écrit par Thomas ● 03/08/20 16:32

Pré-état des lieux de sortie : applications et valeur juridique

Vous avez mis votre logement en location et avez pris soin d’établir un état des lieux d’entrée contradictoire avec votre locataire lors de la prise de possession. Aujourd’hui celui-ci vous signifie son préavis de départ et vous vous apprêtez à faire un état des lieux de sortie. Or votre locataire vous demande au préalable un pré-état des lieux. En quoi cela consiste-t-il ? Êtes-vous obligé d’accepter ? Si votre maison ou votre appartement est géré par une agence immobilière, celle-ci sera à même de vous informer sur l’établissement de ce document. Voici les éléments pour vous aider à y voir plus clair

1. Le pré-état des lieux de sortie est un état des lieux préalable

Le pré-état des lieux trouve son origine dans le fonctionnement des sociétés gérant les logements sociaux comme les HLM. Les bailleurs sociaux ont instauré cette pratique afin de faire en sorte que les états des lieux de sortie soient le moins lourds possibles. Il s’est petit à petit démocratisé en s’étendant aussi au secteur privé.

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a. La préparation de l’état des lieux de sortie

Le pré-état des lieux est en effet une pré-visite, dite « visite conseil », destinée à faire un point sur ce qui doit faire l’objet, avant la relocation :

  • D’une réparation
  • D’une remise en état
  • D’un remplacement d’équipement
  • D’un entretien

Le bailleur inspecte l’ensemble du logement avec l’état des lieux d’entrée entre les mains afin de recenser les désordres et les classer en 3 catégories

→ Les réparations et les remplacements qui incombent au bailleur (charges non récupérables et vétusté des équipements)
→ Les travaux et remises en état que le locataire s’engage de faire lui-même ou à ses frais
→ Les réparations à la charge du locataire qui, d’un commun accord, seront réalisées par le bailleur et leurs frais déduits du montant du dépôt de garantie du logement lors de sa restitution.

Les intérêts du pré-état des lieux pour le bailleur

Cet état des lieux préalable fait souvent apparaître que l’état des lieux de sortie n’aurait pas été conforme à l’état des lieux d’entrée. S’en serait suivi, au mieux, une non-restitution de la totalité du dépôt de garantie et, au pire, une sollicitation par le bailleur du garant du locataire, voire du juge, pour rentrer dans ses frais de remise en état. Le pré-état des lieux éclaire ainsi le locataire sur ce qui lui incombe tout en lui laissant le temps de faire le nécessaire et de nombreux litiges peuvent être, par conséquent, évités.

2. Il n’existe pas de pré-état des lieux « légal »

Parce que la visite de pré-état des lieux octroie de nombreux avantages pour les parties au bail, il est fortement conseillé de l’effectuer. Mais quelle est sa valeur juridique ?

a. Le pré-état des lieux n’est pas obligatoire

Si la loi impose aux bailleurs d’établir un état des lieux, et même suivant un modèle depuis la loi ALUR, le pré-état des lieux n’a pas de base légale. Rédiger un compte rendu de cette visite préalable au véritable état des lieux de sortie n’est aucunement une obligation. Et quand bien même les parties s’entendraient sur le contenu de ce document, ce dernier ne dispose d’aucune valeur juridique. C’est pourquoi le locataire ne peut légalement exiger que vous organisiez cette visite conseil. Toutefois, il est dans votre intérêt de l’effectuer s’il vous en fait la demande car cela montre de sa part une volonté de prendre ses responsabilités face à d’éventuelles dégradations locatives. La remise des clés pourra ainsi se faire dans de meilleures conditions.

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b. Quel est son incidence sur l’état des lieux de sortie ?

Néanmoins, on peut s’interroger sur les conséquences d’un pré-état de lieux qui serait établi d’un commun accord entre bailleur et locataire sur l’état des lieux de sortie. Rappelons que cette pré-visite est purement indicative. Son objectif est de préparer correctement la sortie du locataire en faisant en sorte que le dépôt de garantie soit utilisé le moins possible pour la reprise des dégâts. De ce fait, si le pré-état des lieux a correctement joué son rôle, l’état des lieux de sortie sera conforme à l’état des lieux d’entrée, ou tout du moins ne mentionnera que des dégradations de faible importance. Pourtant Il peut parfois arriver qu’il ne serve à rien et que les réparations ou remises en état restent à faire le jour du départ du locataire. De la même manière, si de nouveaux dégâts ou dégradations apparaissaient entre le pré-état des lieux de sortie et l’état des lieux définitif, cela n’aura aucune incidence sur les responsabilités des parties. Si la lecture de l’état des lieux d’entrée présente que ces désordres n’existaient pas lors de l’entrée dans les lieux du locataire et qu’ils ne relèvent pas des travaux à mettre à sa charge, ils doivent être mentionnés sur l’état des lieux de sortie le jour de la remise des clés. Dans le cas contraire, la remise en état incombera au propriétaire lorsque le logement sera vide.

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En définitive, si le pré état de lieux de sortie n’est pas obligatoire, les parties au contrat de bail gagneraient à ce qu’ils le soient. C’est en effet un outil pacificateur des relations entre bailleurs et locataires compte tenu de la discussion souvent apaisée qu’il engendre. On comprend aisément qu’après plusieurs années d’occupation, le bailleur ne peut être que rassuré de faire un petit « tour du propriétaire » pour qu’il puisse faire le point sur son logement et d’échanger, voire se mettre d’accord, avec le locataire sur les reprises à entreprendre. Quant à ce dernier, lui faire un rappel de ce qu’il relève de sa responsabilité, avant le verdict beaucoup plus formel de l’état des lieux de sortie ne peut être que bénéfique.