Écrit par Thomas Reynaud ● 20/11/18 13:05

Procédure Loyer Impayé : les différentes étapes à suivre

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Bailleurs, ne vous sentez-vous jamais inquiets lorsque votre locataire cesse de payer son loyer et qu’il reste sourd à vos relances ? Bien sûr ! Car la bête noire du bailleur est bien le non paiement de loyer !

Heureusement, vous pouvez mettre en œuvre une procédure loyer impayé pouvant aller jusqu’à l’expulsion. Cependant, cette procédure prend généralement plusieurs mois. Le plus contraignant reste le fait qu’elle doit s’organiser autour de règles strictes sans le respect desquelles elle ne pourra aboutir. Et ce, malgré un préjudice réel.

1. La clause résolutoire : la garantie d’une procédure plus rapide


Lorsqu’il subit un impayé de loyer, le bailleur peut décider de saisir le tribunal pour obtenir la résiliation du bail et le paiement de l’arriéré des loyers. Mais le déroulement de la procédure est totalement différent si le bail comporte ou pas de clause résolutoire.

Qu’est-ce que la clause résolutoire ?

Les parties indiquent dans le bail qui les lie qu’elles acceptent conventionnellement la résiliation du bail si le locataire ne respecte pas ses engagements. Elle concerne notamment le paiement de son loyer mais également d’autres obligations légalement définies.

Le juge dispose alors de deux possibilités d’action :
  1. Le bail ne stipule pas de clause résolutoire : il va juger la résiliation du bail. Il va étudier lui-même les faits pour apprécier si le non paiement du loyer est avéré et l’expulsion justifiée. Ce sera une procédure longue où les parties vont argumenter. 

  2. Le bail stipule une clause résolutoire : il va constater la résiliation du bail. Il se bornera alors à acter de la résiliation de plein droit du contrat de bail. De ce fait, le juge n’a plus aucun pouvoir d’appréciation des manquements du locataire et rend ainsi sa décision rapidement. Attention, il peut tout de même accorder des délais de paiement au locataire si celui-ci en fait la demande.


Cette clause s’avère par conséquent essentielle pour protéger les intérêts du bailleur. Mais sa mise en œuvre est subordonnée à l’accomplissement d’une formalité préalable : le commandement de payer.

2. Le commandement de payer : le préalable indispensable à la procédure loyer impayé


L’activation de la clause résolutoire est encadrée par le législateur. En effet, celle-ci ne pourra être effective que si le locataire ne régularise pas sa situation dans les deux mois suivant la réception d’un commandement de payer. Pour être valable, cet acte doit être notifié par huissier.

Mais il est surtout essentiel de ne pas laisser les impayés s’accumuler et ne pas tarder à faire signifier ce commandement. Car ce n’est qu’à l’issue de cette période de 2 mois que pourra être délivrée l’assignation pour non paiement de loyer, si le locataire n’a pas ou n’a que partiellement remboursé sa dette.

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3. Devant le juge : attention aux erreurs de procédure !


Les deux mois du commandement se sont écoulés et locataire n’a pas réglé son dû. L’huissier est en mesure de procéder à la signification d’une assignation pour loyer impayé, résiliation de bail et expulsion. Celle-ci mentionne une date de comparution devant le tribunal compétent.
Cela peut être :
  • Le Tribunal d’Instance : il traite les litiges entre particuliers concernant des montants inférieurs à 10.000 €. L’avocat n’y est pas obligatoire.

  • Le Tribunal de Grande Instance : il traite les litiges entre particuliers concernant des montants supérieurs à 10.000 €. L’assistance d’un avocat est obligatoire en matière de non paiement de loyer.

Cette date d’audience est généralement fixée sous un délai 2 mois pour la préparation de la défense. Mais les délais varient généralement suivant les villes et l’encombrement des tribunaux. A l’issue, le juge rend sa décision dans le mois qui suit l’audience.

Rappelons ici que le juge se limite à constater la résiliation du bail. Il faut garder à l’esprit que ce constat est formel : en cas de défaillance dans la rédaction de la clause résolutoire, du commandement de payer ou encore si l’assignation a été délivrée avant la fin du délai de 2 mois imparti, la résiliation sera refusée.

La décision est prononcée, avec ou sans délai de paiement accordé au locataire. A compter du jugement, le locataire devient « occupant sans droit ni titre », et le loyer devient une « indemnité d’occupation ». Cette décision de justice doit être notifiée par huissier au débiteur pour pouvoir être exécutée à l’issue du délai d’appel.

IMPORTANT :
Le jugement doit impérativement mentionner expressément qu’il comporte l’exécution provisoire. Sans quoi, l’appel de la décision suspend toute exécution jusqu’au rendu de l’arrêt de la Cour d’Appel.

4. Le commandement de quitter les lieux et l’expulsion : l’aboutissement du parcours du combattant


Le bailleur a enfin obtenu un jugement qui a été dûment notifié, mais la procédure loyer impayé n’est pas forcément terminée pour autant. Car le locataire n’est pas toujours de très bonne volonté :

  • Il a reçu la notification du jugement et s’exécute : tout va bien !

  • Il a reçu la notification de la décision lui indiquant qu’il doit quitter les lieux mais ne semble pas être disposé à partir. Il appartient alors à l’huissier, seul compétent, de faire exécuter la décision : recouvrer les sommes dues et procéder à l’expulsion des occupants sans titre.

L’huissier délivre alors un commandement de quitter les lieux à tous les occupants qui leur donnent un délai de 2 mois pour s’exécuter. Afin qu’il puisse bénéficier si nécessaire du concours de la force publique le jour de l’expulsion, il doit obligatoirement notifier ce commandement au préfet. Ce dernier, pendant le délai de 2 mois, dispose d’un pouvoir d’appréciation sur l’utilité de l’intervention des forces de l’ordre au regard des arguments avancés par l’huissier.

En effet, la présence de la police peut s’avérer déterminante le jour de l’expulsion. Le jour où l’huissier se présente au logement pour procéder à l’expulsion, 3 cas de figure peuvent se présenter :
  • Le locataire ne s’oppose pas et laisse l’huissier accéder. Celui-ci dresse un PV de constat et d’inventaire des biens, fait vider les lieux et récupère les clés.

  • Le locataire refuse d’ouvrir la porte. Uniquement en présence de l’autorité de police, l’huissier peut accéder en faisant ouvrir le logement par un serrurier. Il peut alors dresser son PV et faire vider les lieux. Les serrures sont changées.

  • Le locataire est absent. L’huissier procède à la même procédure avec serrurier et police. Les serrures sont changées et l’occupant ne peut plus entrer dans le logement.


Rappelons ici qu’aucune expulsion ne peut être organisée pendant la trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars.

Conclusion :

Bailleurs, vous l’avez constaté par vous-même : la procédure loyer impayé est longue et fastidieuse. Selon la Chambre Nationale des Huissiers de justice, le délai moyen entre le premier loyer impayé et l’expulsion effective est de 15 mois.
Il est donc essentiel d’être réactif dès les premiers incidents de paiement.

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