Éviter le commandement de payer pour les bailleurs : marche à suivre

Le commandement de payer est souvent brandi comme l’arme ultime contre les impayés de loyers dont le bailleur peut user à sa guise face aux locataires défaillants. Il est vrai que le côté formel et officiel de cet acte délivré par un huissier de justice a tendance à impressionner les mauvais payeurs. Dès lors, ceux-ci s’empressent de se mettre à jour de leurs loyers dès qu’une signification leur est faite. Pourtant, si le commandement de payer est effectivement un outil extrêmement utile et performant, il serait préférable pour le bailleur de ne pas arriver à une telle extrémité. En effet, le commandement de payer est le premier pas vers une procédure judiciaire qui peut au total s’avérer coûteuse.

Le commandement de payer par huissier au cœur de l’impayé de loyer

Le commandement de payer est-il en soi une solution pour venir à bout des dettes locatives ? Pour le savoir, précisons tout d’abord sa définition.

L’acte de commandement de payer déclencheur de procédure

Le commandement de payer en matière locative impose au titulaire du bail de respecter son obligation de paiement. En tant qu’acte extra-judiciaire, il est soumis à un certain formalisme sous peine de nullité. Par ailleurs, si sa vocation principale est de faire en sorte que le bailleur récupère son dû, cet exploit d’huissier permet aussi de solliciter l’expulsion du locataire. Or, cette option n’est possible que si le bail dispose d’une clause résolutoire qui peut être actionnée en cas de non-respect des conditions du contrat.

Si le bail stipule une clause résolutoire

L’huissier adresse au locataire un commandement de payer sa dette en visant l’action résolutoire. En d’autres termes, si le preneur ne s’exécute pas, le bailleur sera en droit de demander au tribunal de constater la résolution du bail. Ainsi, avec ce jugement, il disposera d’un titre exécutoire pour demander à l’huissier de mettre en œuvre l’expulsion du locataire.

Le bail ne stipule pas de clause résolutoire

Le commandement de payer ne peut pas viser la résolution du bail. De ce fait, en cas de non-paiement de la somme due, l’huissier engagera une procédure classique de recouvrement qui aboutit notamment à des saisies mobilières.

Une procédure longue et coûteuse

Pour lancer une procédure contre le locataire pour le paiement de ses loyers et/ou frais de remise en état, le bailleur est obligé d’avoir demandé au préalable la signification d’un commandement de payer. C’est dans le cas où celui-ci serait resté infructueux dans le délai de 2 mois qu’il est en droit de l’assigner devant :

Le juge des référés : pour constater le non-respect des clauses du bail et la résolution du bail en cas de présence d’une clause résolutoire. Si ce juge n’a que très peu de marge de manœuvre quant à la condamnation, il peut toutefois octroyer des délais de paiement.
Le juge du fonds : en l’absence de clause résolutoire pour juger si le non-paiement des loyers est avéré et si la résolution du bail est justifiée. La procédure au fond est une procédure longue avec une issue incertaine.

Les alternatives au coût inhérent au commandement de payer

Des solutions existent pour éviter la perte de revenus inhérente à la procédure de recouvrement.

Des moyens amiables aléatoires

En matière d’impayé, l’une des clés dont le bailleur dispose est la réactivité. En effet, dès le premier retard de paiement, mieux vaut entrer en contact avec le locataire avant que les dettes ne s’accumulent et que la situation devienne problématique pour les deux parties. Si l’appel téléphonique est insuffisant, le propriétaire peut formaliser sa demande avec :

Une lettre de mise en demeure adressée en recommandé A/R
Le recours à un conciliateur de justice
Une demande adressée à la caution solidaire

L’assurance de loyer impayé GLI

L’acte de commandement de payer est à la charge du bailleur en sa qualité de créancier qui initie la procédure de recouvrement. Or celui-ci n’a que très peu de chance de se voir rembourser cette somme qui est en moyenne de 130 €. En effet, quand bien même la procédure judiciaire se poursuit au tribunal, il est très rare que le juge condamne le locataire au remboursement des frais de procédure.

En revanche, si le bailleur a souscrit une assurance de loyer impayé GLI, le coût du commandement de payer est pris en charge. Certes, la demande faite à l’huissier revient tout de même au propriétaire qui doit faire l’avance des frais. Mais celui-ci en demande le remboursement en adressant l’acte à son assurance GLI pour en justifier avec d’autres éléments tels que la lettre de relance et qui varient selon les contrats des assureurs. La GLI est une solution avantageuse pour le bailleur car, outre les impayés de loyer, cette assurance indemnise le propriétaire en matière de dégradations du logement ainsi que de vacances locative, ce qui n’est jamais le cas lors d’une condamnation judiciaire.

Conclusion

Mettre un bien immobilier en location comprend un risque majeur : s’exposer à un impayé de loyer. Il n’existe malheureusement pas de solution miracle pour s’en prémunir totalement, mais il est toutefois possible de le réduire. Il s’agit de souscrire une GLI. Cette assurance de loyer impayé permet en premier lieu d’accompagner le bailleur sur la sélection de son locataire afin que celui-ci remplisse les bons critères de solvabilité. Et dès lors qu’il est confronté à un défaut de paiement, elle l’indemnise bien que le recouvrement auprès du locataire ne soit pas effectif. En effet, l’assurance GLI procède au paiement du propriétaire dès réception de la déclaration de sinistre dans les conditions prévues à son contrat, sans attendre l’issue de la procédure dont elle fait son affaire personnelle.

Bailleurs : comment éviter le commandement de payer ?