Investissement locatif : comment investir dans l’immobilier ?

1 janvier 2023

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L’immobilier, placement préféré des Français, est toujours considéré comme une valeur refuge. Un investissement locatif permet de vous constituer un patrimoine, de préparer votre retraite, de protéger votre famille… Mais investir dans la pierre ne s’improvise pas. Découvrons ensemble comment se lancer dans l'immobilier locatif.

Préparer son projet 

 Avant d’investir dans l’immobilier, vous devez vous demander quels sont vos objectifs :

  • Est-ce pour préparer votre retraite et recevoir des revenus complémentaires ?
  • Est-ce que vous souhaitez acheter un logement pour y habiter par la suite ?
  • Est-ce que vous souhaitez le revendre et réaliser une plus-value ?
  • Est-ce pour y loger vos enfants ou leur transmettre un patrimoine ?

 

En définissant votre projet, vous pouvez ensuite cibler le type du bien, par exemple : 

  • Pour des revenus complémentaires : il convient de choisir un studio meublé, souvent plus rentable. De plus, vous optimisez la fiscalité grâce au statut LMNP (loueur meublé non professionnel). 
  • Pour y habiter à votre retraite : dans ce cas, une maison, un T2, T3 ou T4 sont à privilégier. 
  • Pour en tirer une plus-value à la revente : alors, vous vous orientez vers un appartement à rénover. 

 

Définir un secteur pour votre investissement locatif 

La zone géographique doit correspondre à votre cible et votre stratégie afin de réussir votre investissement locatif. 

Pour cela, vous devez analyser le marché local pour vérifier que la demande de location est importante pour le type de locataire que vous souhaitez cibler. En effet, pour limiter la vacance locative, vous devez réaliser un investissement locatif dans une zone dynamique, là où le marché est porteur.

Ainsi, selon votre projet, vous devez choisir un logement dans un secteur en adéquation avec votre cible, par exemple : 

  • Un étudiant ou jeune actif : acheter un studio meublé dans une ville universitaire, dynamique et attractive.
  • Un couple : privilégier un T2 ou T3 proche des commodités et des transports en commun.
  • Une famille : opter pour de grandes superficies ou une maison proche des écoles, crèches, commerce…

Vous devez donc mener l’enquête avant d’acheter et vous renseigner sur l'offre et la demande. Pour cela, vous pouvez éplucher les annonces de location ou plus simplement vous rendre dans une agence immobilière locale qui connaît parfaitement le marché immobilier. 

Pensez toujours à la revente même si au moment où vous achetez ce n’est pas votre objectif. Un emplacement de qualité est le critère essentiel en immobilier. C’est pourquoi il est recommandé de visiter les logements afin de vous assurer que le quartier est attractif. N’hésitez pas à vous renseigner en mairie pour connaître les projets d’urbanisme qui peuvent aussi bien valoriser l’emplacement comme le desservir.

Investir dans le neuf ou l’ancien ?

Un investissement locatif, c'est aussi choisir entre un logement neuf ou ancien. Vous devez ainsi peser le pour et le contre.

Un logement neuf est entre 20% et 30% plus cher à l’achat, bien que les frais de notaire soient réduits. Pour autant, il offre une rentabilité moindre, les loyers étant à peu près équivalents entre le neuf et l’ancien. Toutefois, la faible rentabilité peut être compensée par certains dispositifs fiscaux comme la loi Pinel qui offre une réduction d’impôt sous conditions. De plus, un logement neuf respecte les normes de performances énergétiques. Au niveau des travaux, il vous assure quelques années de sérénité.

En revanche, les logements anciens sont plus nombreux à la revente, vous offrant ainsi un plus large choix que ce soit au niveau du type de logement que de l’emplacement. Par ailleurs, ils vous permettent de connaître avec plus de précision le marché locatif, vous avez donc une meilleure visibilité sur la performance de l’investissement. 

Si vous optez pour un logement ancien, soyez attentif à la performance énergétique. S’il est classé entre E et G, vous devrez prévoir des travaux de rénovation énergétique afin d’éviter les interdictions de location prévues par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

Vérifier la rentabilité locative 

Quels que soient les placements, plus le rendement est important, plus le risque est élevé. Un investissement locatif n’échappe pas à la règle.

Ainsi, en immobilier, le ratio rentabilité/risque dépend du type de logement et de son emplacement. Par exemple, les studios sont généralement plus rentables, mais représentent un risque plus élevé à cause des changements fréquents des locataires. Ces turnovers entraînent un taux de vacance locative plus important et des travaux de remise en état plus fréquents. Une maison en revanche sera moins rentable, mais vous offre de la stabilité et de la visibilité sur le long terme, car destinée aux familles qui ont tendance à rester plus longtemps. 

C’est pourquoi il est fréquent que les investisseurs se tournent vers les T2/T3 qui proposent un bon compromis entre rentabilité et risque. 

Pour comparer la rentabilité des biens lors de votre recherche, vous pouvez calculer le rendement brut qui vous donnera une première idée de la performance du logement. Pour cela, il vous suffit d’appliquer la formule suivante : (Loyer mensuel hors charge x 12) / Montant acquisition du bien x 100.

Financer votre investissement locatif 

Utiliser l’effet de levier du crédit immobilier pour financer votre investissement locatif s’avère judicieux. En effet, une partie des mensualités sera payée par les loyers. 

Toutefois, ne cherchez pas à auto-financer votre investissement locatif grâce aux loyers. Il est rare que vos revenus locatifs mensuels couvrent la totalité de vos mensualités. Aussi, vous devez fournir un effort d’épargne mensuel pour combler la différence. En outre, pensez à prévoir une trésorerie pour les charges liées au logement (taxe foncière, charges de copropriété, gestion locative, assurances…) et les éventuels travaux, et pour pallier les mois de vacance locative. 

À noter que les intérêts de votre crédit immobilier, les charges, et les travaux sont déductibles de vos revenus fonciers dès lors que vous optez pour le régime réel. 

En cas d’acquisition d’un logement ancien, vous pouvez avoir recours à des aides pour un prêt immobilier locatif comme l'Éco-Ptz (éco prêt à taux zéro) destiné au bailleur qui souhaite réaliser des travaux de rénovation. Ce dispositif a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2023.

Sécuriser votre investissement locatif

Pour réussir votre investissement locatif et assurer sa rentabilité, vous devez sécuriser votre placement. Tout d’abord, vous pouvez déléguer la gestion de votre bien à une agence immobilière. Cela vous permet de vous affranchir de toutes les contraintes et démarches liées à la gestion locative. 

Mais le plus important est de souscrire une assurance loyers impayés (GLI) afin de vous protéger en cas de défaillance du locataire. 

L’assurance prend le relais dans le paiement des loyers, s’occupe de la procédure de recouvrement, voire d’expulsion. Avec une GLI, vous sécurisez votre investissement locatif et votre rentabilité. 

Une GLI coûte en moyenne entre 2,5% et 5%. Vous pouvez garantir vos loyers jusqu’à 90 000 € (36 000 € pour un étudiant) en choisissant un locataire certifié Garantme

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