La garantie des loyers impayés : indispensable pour un propriétaire

En immobilier locatif, il existe des scénarios que les propriétaires redoutent par-dessus tout : un locataire de mauvaise foi ou injoignable, des loyers non payés avec des charges qui s’accumulent, etc. Les défauts de paiement peuvent entraîner des difficultés financières et les procédures d’expulsion peuvent prendre des années. Comment faire alors pour obtenir le remboursement des sommes dues ? La réponse : la garantie loyers impayés. Elle permet d’être assuré contre les défauts de paiement, mais aussi les dégradations et autres frais. La GLI est une protection précieuse pour le bailleur et voici tout ce qu’il faut en savoir dans cet article.

Qu’est-ce que la garantie des loyers impayés ?

Lorsque vous trouvez un locataire, vous pouvez faire une demande de garantie loyers impayés. Elle peut être intégrée à votre assurance PNO (propriétaire non occupant) ou bien être contractée de manière indépendante.

La garantie des loyers impayés (GLI) est une assurance souscrite par le propriétaire d’un bien mis en location. En cas de défaut de paiement du locataire, l’assureur se substitue à ce dernier pour prendre en charge le montant des loyers non touchés et indemniser le bailleur locatif. Ainsi, ce dernier peut louer son bien sereinement.

Sous réserve que l’ensemble des conditions prévues dans le contrat d’assurance soient réunies, c’est donc la GLI qui versera les sommes dues à la place du locataire, charges et taxes comprises. La défaillance du locataire concerne les impayés frauduleux, mais aussi des situations plus soudaines durant lesquelles le loyer ne peut plus être encaissé (par exemple, un départ avant la date de fin de préavis).

La garantie loyers impayés s’adresse donc à tous les propriétaires-bailleurs désirant se protéger contre les mauvais payeurs ou les accidents. C’est une alternative intéressante à la caution puisqu’elle est plus simple à mettre en œuvre.

Les quatre garanties principales de la GLI

Le contenu de la garantie loyers impayés peut varier selon les contrats et la compagnie d’assurance. Il convient donc de bien étudier chaque offre avant de signer. Cependant, on distingue 4 garanties principales à la GLI.

1. Les loyers impayés

50 % des propriétaires souscrivent à une GLI pour pallier ce risque d’impayés. L'assurance loyers impayés couvre les loyers, les charges et taxes dus en cas de défaillance du locataire : c’est la base du contrat. Peu importe le motif de non-paiement, le propriétaire reçoit des indemnités d’occupation. Les modalités peuvent varier selon les assureurs, surtout pour la durée de la franchise (période initiale pendant laquelle les loyers impayés resteront à votre charge). Elle est en moyenne de 2 à 3 mois. Vérifiez également le plafond en euros et la durée maximale d’indemnisation.

2. Les détériorations et dégradations

En cas de dégradations immobilières effectuées par le locataire, ces détériorations sont prises en charge par la garantie loyers impayés (dans le cas où leur réparation ne serait pas couverte par le dépôt de garantie). En effet, le non-paiement des loyers va souvent de pair avec la destruction ou la dégradation de l’équipement du logement ou du logement lui-même. En moyenne, le coût de la remise en état du logement s’élève à 4 000€ ! Cette situation inflige alors une double peine au bailleur au moment où il récupère son bien. C’est pourquoi l’état des lieux d’entrée est une étape cruciale dans la rédaction du bail, puisque c’est ce qui vous permettra de constater les dommages.

3. Le départ prématuré du locataire

Certains contrats de la garantie loyers impayés peuvent aussi garantir le remboursement des loyers en cas de décès ou de départ prématuré du locataire, le tout jusqu’à récupération des lieux. Il peut s’agir d’un locataire qui quitte le logement sans respecter le préavis ou sans payer la totalité du loyer. Pour vous prémunir contre ce cas de figure, vous pouvez rédiger une annonce de location prête à être publiée dès le départ de l’ancien locataire pour mieux anticiper les vacances locatives et éviter les pertes financières.

4. Les frais de contentieux

Enfin, la garantie loyers impayés prend en charge la procédure judiciaire pour décharger le bailleur de cette difficulté et indemnise les coûts de recouvrement des loyers impayés (frais d’huissier, honoraires d’avocat, intervention d’un serrurier, etc.) ou le remboursement des dégradations. L’indemnisation des frais de justice et de procédure est très souvent associée aux garanties précédentes. L’assurance GLI est aussi parfois couplée à un conseil juridique accompagnant le propriétaire dans son dépôt de plainte au tribunal d’instance.

Garantie des loyers impayés : quelles garanties et options ?

Selon les offres de garantie loyers impayés et les compagnies d’assurance, les couvertures varient. De manière globale, la GLI en location propose des garanties étendues avec de nombreux avantages pour les bailleurs. En plus des 4 garanties citées ci-dessus, des garanties optionnelles peuvent être proposées : étude et vérification des documents fournis par le locataire, assurance propriétaire non-occupant (PNO), etc.

La garantie loyers impayés indemnise, en garanties de base ou en option, les risques suivants :

• les loyers (avec charges et taxes) dus par un locataire défaillant ;
• les détériorations, destructions ou dégradations sur l’immobilier du bien loué ;
• les loyers en cas de départ prématuré du locataire (départ sans préavis) ;
• les loyers en cas de décès du locataire ;
• les frais de contentieux relatifs au recouvrement des loyers ;
• les frais de contentieux relatifs à la gestion du bail ;
• les loyers lors d’une carence locative (en l’absence de locataire).

Le fonctionnement de la GLI

La garantie loyers impayés fonctionne comme toutes les autres assurances : le propriétaire assuré s’acquitte des cotisations mensuelles prévues dans le contrat pour être couvert face aux risques. Le montant de ces cotisations dépend du loyer payé par le locataire (plus il est important, plus les cotisations le seront).

Les obligations du propriétaire

Afin que la garantie loyers impayés supporte le coût de la défaillance d’un locataire, le bailleur doit respecter certaines conditions précises. Pour commencer, le contrat de location et le bail doivent être conformes à la législation en vigueur. Le propriétaire a également la charge d’obtenir toutes les garanties nécessaires sur la solvabilité du locataire.

Le contrat de bail doit inclure une clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers : le contrat peut alors être résilié de plein droit si l’une des parties ne respecte pas ses obligations. Il faut en plus ajouter une clause de solidarité pour les locations en colocation : si l’un des colocataires ne verse pas son loyer, les autres sont tenus de payer pour lui.

Le bailleur doit également veiller au règlement régulier des sommes dues et agir dès la survenue d'impayés. C’est important, puisque l’assureur de la garantie loyers impayés vérifiera si toutes ces conditions sont remplies. En cas de manquement à l’une de ces obligations, il peut refuser l’indemnisation.

Les conditions d’éligibilité du locataire

Le propriétaire n’est pas le seul à devoir respecter un certain nombre de conditions relatives à l’assurance loyer impayé. Dans la garantie loyers impayés, le hasard n’a pas sa place et vous devez prendre une décision rationnelle quant au choix de votre locataire. 

Le locataire doit commencer par prouver sa solvabilité : il est considéré comme solvable lorsque ses revenus nets sont au moins 2,7 fois supérieurs au montant du loyer et des charges. Par exemple, pour un loyer de 600 €, l’assureur voudra que les revenus du locataire atteignent 1 620 € par mois au minimum.

C’est un plus s'il dispose d'un contrat stable, comme un CDI hors période d'essai. Dans les autres situations (comme CDD, intermittent du spectacle ou travailleur indépendant), le locataire doit prouver un niveau de ressources représentant au moins 3 fois les loyers et charges. Prenez le temps de consulter ses revenus grâce à ses derniers bulletins de salaire, ses avis d’imposition, le nom de l’entreprise employeuse, etc. Tous ces paramètres sont à prendre en compte avant de signer le bail de location.

Une garantie loyers impayés peut tout à fait être souscrite si le locataire est en CDD, à condition qu’il lui reste encore 8 mois de travail au minimum. Pour un locataire étudiant ou apprenti, ce dernier doit fournir une caution solidaire d’un tiers (généralement un proche parent). Dans tous les cas, il faut que le logement loué et assuré par l’assurance GLI soit la résidence principale du locataire.

L’indemnisation

Pour s’assurer de bénéficier d’une indemnisation de l’assurance garantie loyer impayé, le propriétaire-bailleur doit minimiser au maximum les risques en respectant tous les critères de son assureur. La sélection du locataire doit donc être rigoureuse : même s’il n’est pas nécessaire de fournir les justificatifs de solvabilité lors de la signature du contrat GLI, ces éléments seront tous vérifiés en cas de contentieux. Il est donc malheureusement possible pour un bailleur de payer des mensualités pendant des mois sans être indemnisé si lui ou son locataire ne répondent pas parfaitement aux conditions d’éligibilité de la GLI.

En cas de litige, il faut respecter la procédure légale dès la constatation du premier impayé et adresser au locataire (dans les délais prévus dans le contrat) les documents suivants : relance écrite au locataire, mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, commandement de payer par huissier, etc. Tout manquement de ces obligations procédurales de la part du propriétaire peut réduire ou annuler l’indemnisation.

Dans la mesure où la dette n'est pas entièrement recouvrée, il vous faut à présent transmettre à l'assureur (de nouveau dans le délai imparti contractuellement), une déclaration de sinistre accompagnée des pièces justificatives. Dès que toutes les conditions sont réunies pour bénéficier de la garantie loyers impayés, l’indemnisation est versée trimestriellement, dès le troisième mois suivant le premier terme impayé. Même en l’absence de franchise, le premier versement est généralement effectué après 3 ou 4 mois seulement.

Dans quels cas contracter une assurance loyer impayé ?

La garantie loyer impayé est un soulagement pour les propriétaires : il est alors possible de louer son bien immobilier sans se heurter à la problématique des locataires défaillants. La GLI offre une couverture complète, avec un accompagnement juridique plus intéressant concernant les litiges de la location. En effet, les procédures pour obtenir gain de cause en cas d’impayés sont coûteuses et les règlements à l’amiable, assez rares.

Certes, le coût de l’assurance n’est pas négligeable. Mais au regard des sommes impliquées et indemnisées en cas d’impayés ou de dégradations immobilières, c’est un investissement rentable. Prendre une garantie GLI location est particulièrement essentiel si vous êtes dans l’une de ces deux situations :

• Les revenus locatifs constituent une part importante de vos revenus : si vous comptez sur cette rentrée d’argent chaque mois pour payer vos charges, la survenue d’un impayé peut grandement impacter votre quotidien.
• Vous devez rembourser un emprunt immobilier : en investissement locatif, les loyers servent généralement à rembourser les mensualités du prêt. En cas de loyers impayés, vous devez assurer seul le remboursement de l’emprunt, ce qui peut entraîner une situation financière compliquée.

Sans une garantie loyers impayés, et si vous vous trouvez dans l’une des deux situations énoncées, vous risquez de perdre bien plus que quelques mois de loyer !

À quel moment faire une demande d’assurance location GLI ?

Vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés à deux périodes :

• En cours de bail : pour contracter une GLI avec un locataire déjà en place, vous devez prouver à votre assureur que le locataire n’a pas fait l’objet d’un défaut de paiement dans les 6 derniers mois. Le dossier de location avec la signature du bail est à transmettre à la compagnie d’assurance.
• Au début du bail : au plus tard 15 jours après la signature du bail et la remise des clés, tous les éléments permettant d’évaluer le niveau de risque sont à envoyer à l’assureur pour valider ou non la souscription. Le dossier doit être envoyé compléter selon les prérequis de l’assureur (documents d’identité et de solvabilité du locataire, bail signé, état des lieux et attestation d’assurance habitation, etc.).

Combien coûte une GLI, et où la souscrire ?

Le prix d’une garantie loyers impayés varie selon les formules et le niveau de couverture choisi. Il est calculé sur la base du loyer annuel de votre bien loué. Les tarifs sont donc compris dans une fourchette entre 2,5 et 5 % de votre loyer annuel.

Il est possible de souscrire une garantie GLI auprès d’assureurs professionnels, de banques, d’associations comme l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) ou encore de faire appel à un courtier en assurance. Puisque le tarif de l’assurance varie d’un organisme à l’autre, étudiez bien les offres en comparant le rapport couverture/prix.

Pour les biens confiés en gestion locative à des agences immobilières, il est possible de bénéficier d’une garantie loyers impayés collectifs afin de payer moins cher (entre 1,5 et 3 %).

Un dossier GLI peut-il être refusé par les assureurs ?

Votre dossier de garantie loyers impayés a été refusé par les compagnies d’assurance ? En effet, les assureurs ne sont pas dans l’obligation d’accepter les demandes de GLI : s’ils estiment que le risque est trop important, le dossier sera rejeté. Chaque organisme d’assurance est libre de fixer son propre niveau de risque et la loi n’intervient pas en la matière.

Les raisons d’un refus sont multiples, mais la première cause est l’insolvabilité estimée du locataire. Si les justificatifs transmis à l’assureur révèlent un risque de loyer impayé important à ses yeux, il choisira d’invalider le dossier. De nouveau, il faut que les revenus du locataire soient d’au moins 2,7 fois le montant du loyer.

Certaines compagnies d’assurance accordent également de l’importance au contrat de travail du locataire : un CDI sera toujours privilégié puisqu’il garantit un revenu régulier et stable. Un locataire en CDD court ou intérimaire représente un risque plus important pour l’assureur. La continuité de l’activité est un point très positif dans ce cas : une personne en intérim ayant travaillé sans discontinuer les années précédentes sera tout de même vue comme un profil rassurant.

Comment dénicher la meilleure assurance garantie loyers impayés ?

Pour dénicher la garantie loyers impayés la plus avantageuse, nous vous invitons à bien évaluer la durée des garanties et le plafond d’indemnisation. Généralement, une durée des garanties acceptable de minimum 30 mois est acceptable, avec un plafond d’indemnisation aux alentours de 70 000 € par sinistre.

Pensez à bien vérifier le niveau de couverture de votre assurance : les garanties optionnelles peuvent être très intéressantes selon votre profil et le prix n’est pas le seul facteur à prendre en compte. Étudiez bien les conditions d’éligibilité du locataire de la GLI puisqu’elles doivent rester raisonnables pour vous permettre de trouver facilement un locataire tout en restant couvert.

Quelles sont les alternatives sans garantie des loyers impayés ?

Vous l’aurez compris : la garantie loyers impayés n’est pas obligatoire, mais elle est quasi indispensable à tous les propriétaires de biens en locatif. Un retard de paiement ou un loyer impayé peuvent avoir de graves répercussions pour vos finances, surtout si les revenus locatifs représentent une part importante de vos revenus globaux. Il est dans votre intérêt de sécuriser vos loyers avec une GLI.

Toutefois, si votre dossier est refusé par les compagnies d’assurance, voici les alternatives qui s’offrent à vous :

• La caution solidaire : un garant se porte volontaire pour prendre en charge le versement des loyers en cas de défaillance du locataire. Il s’agit généralement d’un proche parent. Il vous est possible de combiner la demande d’un garant avec une assurance loyer impayé uniquement si votre locataire est étudiant ou apprenti.
• Le dépôt de garantie : le locataire paie un loyer supplémentaire lors de la signature du bail, somme qui peut être utilisée par le propriétaire en cas de non-paiement d’un loyer.
• Les garanties internes des agences immobilières : si vous avez mis votre bien en gestion locative, sachez que les agences possèdent souvent une offre interne d’assurance loyer impayé et l’incluent dans le contrat. 

Il est important de bien réfléchir au fait de souscrire une garantie loyers impayés ou non : sans assurance, serez-vous en capacité de rembourser votre prêt immobilier ? Un défaut de paiement peut-il engendrer des problèmes de trésorerie ? Si vous avez peur du prix de la GLI, utilisez un comparatif pour trouver la meilleure offre en termes de garanties et de tarif.

Garantie loyer impayé : ce qu’il faut retenir

Comme vous l’aurez compris, la garantie loyers impayés est une protection essentielle pour les propriétaires en locatif : elle vous permet de vous protéger contre les défauts de paiement, les dégradations immobilières et les frais de justice dus aux procédures de recouvrement. Même si elle n’est pas obligatoire, elle apporte tranquillité et sérénité aux bailleurs : c’est un investissement plus que rentable. 

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