Le fonctionnement d’une agence immobilière

Accompagner les particuliers dans leur projet de vente ou d’achat, assurer la gestion locative pour le compte des propriétaires bailleurs, estimer des biens et conseiller les investisseurs, les missions d’une agence sont nombreuses et touchent à toutes les facettes de l’immobilier. La question des frais liés à ces prestations vous semble encore obscure ? Le fonctionnement d’une agence immobilière repose en réalité sur des principes simples et des intérêts multiples.

Le mandat, principe de base du fonctionnement d’une agence immobilière

Les prestations d’une agence immobilière sont contractualisées avec les propriétaires, vendeurs ou bailleurs sous la forme d’un mandat. Un contrat désigne ainsi les missions pour lesquelles elle est mandatée, et qu’elle doit donc remplir au nom et pour le compte du propriétaire mandataire. La rémunération de l’agence est fixée par ce mandat : elle s’entend en frais d’agence dans le cadre des ventes et en frais de gestion locative dans le cadre des prestations de location. L’agence effectue des missions de transaction et de location. Son rôle ne se substitue cependant pas à celui du notaire, qui assure les formalités indispensables à l’authentification de l’acte d’achat.

Quel est l'intérêt de passer par une agence immobilière ?

Quel que soit le projet immobilier : vente, acquisition, recherche de bien à louer ou mise en location d’un bien, les compétences et le fonctionnement d’une agence immobilière permettent de gagner du temps, d’être plus efficace dans ses recherches, de fiabiliser ses démarches et de gagner en sérénité. S’appuyer sur les conseils et les services de professionnels de l’immobilier est le plus souvent indispensable pour réaliser une vente au prix juste et dans les meilleurs délais, ou pour se libérer des tâches chronophages liées à la gestion locative.

Mandater une agence pour vendre son bien

Vendre avec une agence immobilière présente plusieurs avantages :

• La sécurité

Le fonctionnement d’une agence immobilière est encadré légalement. Le métier est soumis aux conditions d’exercice fixées par la loi Hoguet et la loi ALUR. Elles comprennent l’obligation de carte professionnelle attestant de la moralité et de l’aptitude de l’agent, l’obligation de garantie financière et l’obligation d’assurance professionnelle. Chaque étape du processus de vente est par ailleurs fiabilisée et sécurisée, de l’estimation du prix du bien jusqu’à la signature du compromis, en passant par les diagnostics obligatoires et la gestion des offres d’achat. 

• L’efficacité

L’agent immobilier ou l’agence immobilière dispose d’une base d’acquéreurs potentiels et d’un réseau de professionnels qu’il peut activer pour vous aider à vendre vite. Le fonctionnement d’une agence immobilière classique implique une prestation gratuite d’estimation de bien, qui vous permettra aussi de vendre au prix juste. Parce que les frais d’agence sont calculés en fonction du prix de vente, l’agence n’a aucun intérêt à brader votre bien pour vendre plus vite. Elle n’a pas non plus intérêt à surévaluer le bien, au risque de ne pas trouver d’acquéreur.

• La sérénité

Avec une agence pour vous accompagner dans votre projet immobilier, vous bénéficiez d’une prestation conseil et d’une expertise à chaque étape de la vente. Rédaction et diffusion des annonces, gestion des offres et contre-offres, organisation des visites, négociation et vérification des dossiers acquéreurs : le fonctionnement d’une agence immobilière décharge les propriétaires de toutes les démarches difficiles ou chronophages.

Mandater une agence pour la gestion locative

Dans le cadre d’un bien à louer, passer par une agence permet également de gagner en sécurité et en sérénité. Le mandat de gestion locative consiste à déléguer à une agence immobilière les démarches nécessaires à la mise en location d’un bien, avant, pendant et après le bail. Outre un gain de temps considérable, mandater une agence vous évite les situations délicates et les contentieux résultant de locataires mauvais payeurs ou responsables de dégradations. En amont, l’agence va étudier les dossiers des candidats locataires, c’est-à-dire leur solvabilité et celle de leur garant. Elle va également se charger de la collecte des loyers, vous offrir un soutien fiscal, et parfois même vous représenter auprès de la copropriété. 

Comment se passe la location dans une agence ?

Le fonctionnement d’une agence immobilière spécialisée en gestion locative repose généralement sur la signature de mandats sur mesure : ces derniers fixent des prestations à la carte et différents degrés de délégation selon les besoins du propriétaire. L’agence assure ensuite au nom du propriétaire les missions de gestion locative pour lesquelles elle est mandatée. Les missions de base en cours de bail comprennent généralement :

• L’appel et l’encaissement des loyers et des charges
• Le quittancement
• L’envoi du compte-rendu de gestion
• La révision annuelle des loyers
• La gestion (encaissement et restitution) du dépôt de garantie
• Les relances du locataire en cas de retard ou défaut de paiement.

Des offres plus complètes de gestion locative peuvent aussi comprendre une aide à la déclaration pour l’impôt sur les revenus fonciers, la sélection d’entreprises pour des travaux ou interventions techniques, le paiement des charges auprès de la copropriété.

Quels frais de gestion prend une agence immobilière pour une location ?

La tarification au prorata constitue la base du fonctionnement d’une agence immobilière. Les frais de gestion locative sont ainsi calculés en pourcentage des sommes encaissées par l’agence pour le compte du propriétaire. Le prix peut varier selon les agences et selon l’offre souscrite. On distingue le coût de la gestion locative seule (qui peut aller de 5 à 10 % des encaissements) du coût de mise en location (diffusion d’annonces, recherche de locataires, étude des dossiers, entrées et sorties de locataires), qui va de 1,5 à 4,5 % des encaissements annuels pour un turn over tous les 3 ans. On peut également ajouter le coût de la garantie loyers impayés, si elle a été souscrite, facturée entre 1,5 et 3,5 % des encaissements selon les agences. 

Comment se calculent les frais d'agence pour une vente ?

Dans le cas d’une vente immobilière, les frais d’agence sont calculés sur la base d’un pourcentage de commission appliqué au prix de vente net vendeur. Il n’y a donc pas de somme forfaitaire à régler. Le pourcentage du prix de vente appliqué pour calculer la commission de l’agence varie de 3 à 10 % du montant du bien. Il est généralement dégressif, c’est-à-dire que plus la valeur du bien est élevée, plus le pourcentage appliqué est bas.