Gestion locative : 5 étapes pour réussir la location de son appartement

C’est décidé, vous allez mettre votre appartement en location. Le logement est prêt, mais il vous reste à faire l’essentiel : organiser sa mise en location ! Il s’agit d’une partie essentielle dont dépend la qualité de votre investissement locatif.

Quelle démarche effectuer pour mettre son logement en location ? Quel loyer devez-vous appliquer ? Quels documents devez-vous fournir ? Chaque étape de votre projet doit être réfléchie. 

1. Définir précisément le bien loué

La première étape parait évidente, mais elle constitue la base de votre projet : que proposez-vous à la location ? Pour atteindre rapidement votre cible, vous devez donner des renseignements précis sur le logement. De cette manière, vous pourrez éviter de passer à côté d’un locataire potentiellement intéressant ou de perdre du temps avec des visites inutiles.

1. Spécifier le type de location

Mettre son logement en location, c’est tout d’abord déterminer s’il sera vide ou meublé. Si vous optez pour le meublé, vous devrez préciser si vous recherchez un bail étudiant, un bail saisonnier, un bail classique ou encore un bail mobilité. Chaque bail diffère au niveau de sa durée ou de ses avantages fiscaux (voir notre article : « les différents types de baux : lequel choisir ? »). 

2. Préciser le type de logement

La personne en recherche doit pouvoir savoir rapidement quelle est la nature du bien que vous proposez : maison ou appartement, nombre de pièces, salle de bain ou salle d’eau, superficie, étage, type de chauffage et annexes (jardin, cave, garage…).

3. Décrire la localisation

Le critère du quartier est également très important. Les commodités relatives aux écoles, commerces ou transports en commun sont primordiales dans le choix du logement. Ainsi, la nature de la description de votre logement doit être exhaustive et la plus attrayante possible pour permettre de se faire une idée claire. Mais l’information la plus essentielle est certainement le montant du loyer. 

2. Fixer le montant du loyer

Pour mettre en location son logement dans les meilleures conditions, le loyer proposé doit être juste, en concordance avec la qualité du bien. Un loyer trop élevé entraîne une recherche de locataire plus longue et un turn-over plus important. Quant au loyer trop faible, il génèrera interrogations et méfiance.

Le premier critère à prendre en compte pour estimer le loyer est la situation géographique de l’appartement. Les prix varient considérablement d’une ville à une autre ou suivant le quartier. Ensuite viennent sa surface habitable, ses équipements et annexes et son état de propreté.

Afin de bien vous positionner, il faut consulter les annonces similaires à votre logement dans votre quartier ainsi que les organismes de type Observatoire des Loyers dans votre département.

Nota : Si votre logement est situé dans une zone d’encadrement des loyers, l’estimation de votre loyer lors de la première mise en location est libre comme partout ailleurs. En revanche, lors du renouvellement ou en cas de changement de locataire, l’évolution du loyer sera limitée.

3. Établir les diagnostics obligatoires

6 diagnostics sont à réaliser avant de mettre son logement en location :

1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

En délivrant une note de A (excellente performance) à G (mauvaise performance), le DPE renseigne le locataire sur la consommation en énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre.

2. L’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)

Il informe si le logement est situé dans une zone d’exposition à un aléa naturel (sismicité, inondation, feu de forêt, pollution des sols…)

3. Le Diagnostic de Surface Habitable (Loi Boutin)

Le bail doit mentionner la surface habitable précise de l’appartement lorsqu’il s’agit d’une résidence principale.

4. Le Diagnostic de l’état de l’installations intérieure d’électricité et de gaz

Ce diagnostic concerne la sécurité des occupants en identifiant les risques encourus des installations.

5. Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

Le CREP, attestant de la présence ou non de plomb, est obligatoire seulement si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949.

6. Le Diagnostic Termites

Vous devez faire vérifier que votre logement n’est pas infesté s’il se situe dans une zone classée à risque par un arrêté préfectoral.

4. Assurer son bien pour la location

On l’ignore parfois mais il est obligatoire de contracter une assurance propriétaire non-occupant (PNO) pour couvrir le logement mis en location. Depuis la loi Alur (2014), c’est une obligation lorsqu’on est en co-propriété d’assurer sa responsabilité civile.

L’assurance PNO vous permet de couvrir un logement dont vous êtes propriétaire mais que vous n’occupez pas et destinez à la location. Cette assurance rentre en jeu :

• Quand le logement est vide entre deux location. Lorsque le locataire quitte les lieux, il résilie son assurance habitation. Votre assurance PNO prend alors le relais pour couvrir les lieux en cas de problème ;
• Si votre locataire n’est pas assuré (défaut de paiement par exemple) ou si sa couverture est trop faible ;
• Quand ce n’est pas la responsabilité civile du locaire qui est en jeu. Certains aléas tels que l'explosion d’une canalisation avec le gel sont sous la responsabilité du propriétaire de l’appartement.

5. Mettre le bien sur le marché

La dernière étape consiste à rendre visible votre offre de logement pour attirer rapidement le locataire idéal. Vous pouvez décider de vous occuper directement de la recherche ou de confier cette mission à un professionnel.

1. Mettre son appartement en location sur internet

Une fois votre descriptif rédigé de manière attrayante et les informations indispensables mises en avant, vous pouvez poster votre annonce internet. Il existe de nombreux sites spécialisés en annonces immobilières. Vous devrez impérativement ajouter aux vôtres de belles photos. Les annonces avec photos génèrent plus de contacts. Il vous faudra alors gérer les appels, les visites et étudier les dossiers des candidats.

Cette solution est intéressante au regard de son faible coût, voire de sa gratuité, mais elle reste chronophage.

2. Mettre son logement en location via une agence

Avoir recours à un professionnel est également une solution qui comporte des avantages non négligeables. Outre le fait qu’il s’occupera de rédiger l’annonce, de prendre des photos et d’organiser les visites, il pourra publier votre logement sur des plateformes dédiées aux professionnels. Ces sites ont énormément de trafic ce qui est un réel atout. De même, l’étude des dossiers, la sélection des candidats et la signature du bail seront de la responsabilité du professionnel. Certaines agences immobilières proposent également de contracter un mandat de gestion locative.

Garantme travaille aux côtés de professionnels qui permettent de faciliter les échanges entre bailleurs et locataires. Elle offre ainsi aux propriétaires la possibilité de trouver rapidement un locataire en intégrant un réseau de partenaires consciencieux et efficaces.

Ces 5 étapes pour mettre votre appartement en location permettent d’optimiser votre projet locatif. Car, comme dans tout investissement, vous n’avez ni de temps, ni d’argent à perdre.

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