Assurances loyers impayés : qu’est-ce que le taux d’effort pour un locataire ?

18 avril 2022

Assurances loyers impayés : qu’est-ce que le taux d’effort pour un locataire ?

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Vous êtes propriétaire et vous désirez souscrire une assurance loyers impayés pour garantir le versement de vos loyers et sécuriser vos revenus locatifs ? Excellente décision ! Premier critère à prendre en compte : la solvabilité du locataire avec un taux d’effort qui ne doit généralement pas excéder 33 % si vous louez seul, 35% à 37% si vous louez via un professionnel. Mais comment déterminer ce taux ? Dans cet article, découvrez comment faire le calcul du taux d’effort locataire !

Définition du taux d’effort

Le taux d'effort représente le rapport entre la somme des dépenses liées à l’habitation principale (loyers, charges et taxes) et les revenus du locataire. Il s’agit d’un indicateur permettant de mesurer le poids de la dépense de logement sur le budget d’un ménage et donc d’évaluer la solvabilité d’un candidat locataire.

Voici ce qui est doit être inclus dans les dépenses et les sources de revenus :

  • Dépenses : loyers et charges locatives. On ne prend pas en compte la taxe d'habitation, les dépenses en eau et en énergie.
  • Revenus : revenus d'activité professionnelle (salariée ou non-salariée), revenus de remplacement comme les indemnités maladie et les indemnités chômage, les retraites et pré-retraites, les aides sociales et familiales, et les revenus du patrimoine. On les mesure avant le paiement des impôts.
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L’aide au logement n’est pas intégrée dans les revenus pour le taux d’effort locataire.

Quel taux d’effort locataire pour les assurances loyers impayés ?

Il convient de se rapprocher de chaque assureur pour connaître le seuil de ressources minimum demandé. En général, le taux d’effort locataire ne doit pas excéder les 33 % : le loyer ne doit pas représenter plus d’un tiers des revenus du candidat locataire. Ce pourcentage permet ensuite de déterminer sa capacité locative, c’est-à-dire le montant maximum de loyer qu’il est en mesure de payer chaque mois.

Voici un exemple de calcul très simple : votre candidat locataire gagne 1 000 € net par mois. Son taux d’effort est donc 0,35*1 000 = 350 € maximum mensuellement. Tant que le loyer ne dépasse pas ce moment, le locataire sera généralement considéré comme solvable.

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Les agences immobilières bénéficient généralement de taux d'efforts négociés et plus souples que les particuliers de la part des assureurs.
Cela est principalement dû à leur capacité à proposer plusieurs biens en gestion en même temps sur un mécanisme proche des achats groupés.

Ce qui est pris en charge par la GLI

La garantie loyers impayés couvre le paiement des loyers et les dégradations matérielles dont le locataire est responsable. Au niveau des garanties, tout dépend du type de contrat puisqu’il existe des garanties de base et des garanties optionnelles : loyers, charges, détériorations immobilières, frais de contentieux, vacance locative, etc. En tant que propriétaire ayant souscrit une GLI, vous êtes assuré pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs.

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En cas de départ du locataire en place, vous devez obligatoirement réaliser une validation préalable du dossier pour le nouveau candidat locataire.

Quelles sont les autres conditions liées à la solvabilité locataire de la GLI ?

 La situation professionnelle 

Le taux d’effort locataire n’est pas la seule donnée prise en compte pour définir la solvabilité d’une personne. Sa situation professionnelle joue également un rôle dans votre GLI, puisque certains assureurs exigent des profils avec des revenus réguliers (comme les locataires titulaires d’un CDI).

Pour les locataires en CDD, les intermittents du spectacle, les intérimaires ou les indépendants, le dossier GLI peut être refusé en fonction des compagnies d’assurance. En effet, un assureur reste libre d’accepter ou non une demande, sans aucune contrainte légale.

Les justificatifs requis

En plus du taux d’effort locataire, voici la liste des documents que vous devrez généralement envoyer pour répondre aux conditions d’éligibilité des assureurs (à savoir que les documents peuvent varier d’une compagnie à l’autre, donc renseignez-vous en amont.)

Situation professionnelle Justificatifs

Locataires salariés

  • 3 derniers bulletins de salaire
  • Attestation de l’employeur prouvant que le salarié locataire n’est plus en période d’essai et/ou qu’il n’est pas en période de préavis ou de licenciement
  • Contrat de travail
  • Dernier relevé d’imposition
  • Arrêté de titularisation pour les fonctionnaires

Locataires actifs non-salariés (dirigeants, indépendants, auto-entrepreneurs)

  • Avis d’inscription au registre du commerce ou des métiers (INSEE)
  • Deux derniers avis d’imposition
  • En plus pour les dirigeants : extrait Kbis de la société, attestation de revenu de l’expert-comptable, 3 derniers bulletins de salaire pour les dirigeants salariés

Locataires inactifs (étudiant ou retraités)

  • Dernier bulletin de pension et le dernier avis d’imposition pour les retraités
  • Dossier de ressources du garant pour les étudiants ou apprentis

Taux d’effort et GLI : quelle importance ?

Pour souscrire une assurance loyers impayés, tous les assureurs exigent que le locataire soit solvable. Et c’est au propriétaire de vérifier cette solvabilité grâce au taux d’effort, puisque la compagnie d’assurance ne vérifiera cette donnée qu’en cas de situation d’impayé et donc de demande d’indemnisation du propriétaire bailleur. Ainsi, si la compagnie d’assurance juge le locataire insolvable, vous ne seriez pas remboursé.

Il faut donc être prudent : il est possible pour un propriétaire de payer ses cotisations sans pour autant être couvert si le locataire est finalement non éligible. La solvabilité locataire dépend de ses capacités financières : elles doivent être suffisantes pour qu’il puisse assumer ses dépenses sur le long terme et régler ses dettes sans finir dans une situation financière compliquée.

Pour faire jouer l’assurance GLI en cas de loyer impayé, vous devrez ensuite envoyer la pièce d’identité du locataire, le contrat de bail signé avec clause résolutoire, l’attestation d’assurance habitation et l’état des lieux d’entrée.

Assurances loyers impayés et taux d’effort : ce qu’il faut retenir

Le calcul du taux d’effort locataire dépend donc de ses revenus et du montant de votre loyer. Toutefois, ce n’est pas le seul critère d’éligibilité pris en compte : sa situation professionnelle et les justificatifs envoyés seront également étudiés par l’assureur pour savoir si, oui ou non, il accepte votre dossier. 

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