Écrit par Thomas ● 21/08/20 11:13

Loi issue du rapport Nogal : ses effets sur la gestion des impayés

Le projet de loi que Mickaël Nogal s’apprête à défendre devant l’assemblée nationale bouleverse les règles du jeu en matière de gestion locative. Depuis un an, le rapport qu’il a remis au gouvernement ne cesse de susciter d’abondantes réactions tant du côté des agences immobilières que des propriétaires et des locataires. Les causes principales de ces inquiétudes résident dans le fait que le rapport Nogal « Louer en confiance » implique grandement les professionnels de l’immobilier avec toutes les responsabilités que cela induit. Dans ce contexte, au sein de toutes les mesures proposées par la future loi Nogal pour réduire les impayés, il est utile de s’attarder sur la question particulière de la garantie des loyers.

1. Un rapport « louer en confiance » ... oui mais avec les professionnels

L’ensemble des mesures du rapport Nogal qui impactent sensiblement le fonctionnement de la gestion immobilière sont prises dans le but d’apaiser les relations entre les bailleurs et leurs locataires. Or, certaines d’entre elles sont destinées à faciliter la lutte contre les impayés. En voici un résumé.

a. La consignation du dépôt de garantie

Si la loi Nogal est votée, les bailleurs devront obligatoirement consigner leur dépôt de garantie sur un compte séquestre chez un agent immobilier en sa qualité de tiers de confiance. Ils n’auront ainsi plus le droit de l’encaisser. La raison d’une telle mesure est de minimiser la méfiance et donc les désaccords entre les parties à l’occasion de sa restitution, en cas d’impayé ou de dégradation.

b. Le principe du garant unique

En matière de garant physique, le rapport Nogal impulse un retour à la modération de la part des bailleurs. Pour ce faire, il préconise la possibilité de ne pouvoir avoir recours qu’à un seul garant personnel de location. De cette manière, la caution n’est plus cumulable avec d’autres systèmes d’assurances. En effet, l’inquiétude face à un éventuel impayé pousse parfois certains bailleurs à exiger plusieurs garants et ainsi complexifier un marché locatif déjà tendu.

c. Le nouveau mandat de gestion locative

Le rapport Nogal, pour atteindre son objectif de « louer en confiance » s’appuie clairement sur les professionnels de l’immobilier en souhaitant la création d’un nouveau mandat. Ceux-ci devraient proposer un mandat de gestion locative visant à garantir les impayés et les dégradations dans le logement sans délai de carence. Dans la pratique, l’agent immobilier assumerait la charge des loyers, que le locataire soit en impayé total ou qu’il accuse d’un simple retard.

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2. Le projet de loi Nogal et la garantie des loyers

Si les 37 propositions du rapport Nogal entendent améliorer le fonctionnement de la gestion locative, celles relatives à la garantie des loyers génèreraient une réelle mutation du métier.

a. Un devoir de sécurisation des loyers dévolu aux agents immobiliers

Afin de rassurer les bailleurs, Mickaël Nogal propose clairement de transférer le risque des loyers impayés aux agents immobiliers. Comme évoqué plus haut, ceux-ci devront leur verser leurs loyers et charges puis faire leur affaire personnelle d’éventuelles procédures de recouvrement auprès du locataire. Il en est de même en cas de dégradation du bien.

Cette garantie de paiement serait incluse dans le nouveau mandat de gestion et ferait l’objet d’une assurance en excédent de pertes souscrite par le professionnel. La contrepartie serait de libérer l’administrateur de biens de toute exclusion par l’assureur dans la sélection des locataires.

b. La solution Garantme face aux préconisations du rapport Nogal

Quand bien même le bailleur serait libéré de l’inquiétude de la perception des loyers par la garantie de paiement de son agence, la question de la caution solidaire du locataire demeure. Le projet de loi Nogal prévoit aussi de supprimer la caution personnelle d’une personne physique, ce qui ne favorise pas, semble-t-il, le rééquilibrage de la relation bailleur/locataire. Le rapport « Louer en confiance » préfère la délaisser au profit d’autres systèmes de garantie proposés par des personnes morales. Or, l’administrateur de biens en charge de trouver un locataire sera toujours vigilent sur la qualité des dossiers des candidats au regard de leur solvabilité. La sélection se fera toujours sur ceux qui présenteront le minimum de risques.

Dans la mesure où le garant physique ne serait plus possible alors qu’un mécanisme de caution toujours exigé, la solution Garantme s’avère être la garantie idéale pour les locataires sous le régime de la future loi Nogal. Elle assure aux locataires dont les dossiers ne sont pas parfaits de pouvoir trouver un logement malgré tout.

Garantme offre une caution solidaire qui garantit les revenus des bailleurs pour les locataires sans garant physique. Leur dossier est analysé puis certifié, même s’ils sont étudiants ou jeunes actifs. La garantie est alors remise dans la journée par Galian ou MMA. Tout le monde y trouve son compte :

  • Le bailleur est garanti de ses loyers jusqu’à 36.000 € par an, sans franchise, sans frais ni délai de carence
  • Le locataire peut être assuré d’accéder à un logement alors même qu’ils ne présentent pas les critères de CDI ou de revenus nets supérieurs à 3 fois le montant du loyer

Quant aux aspects pratiques, ceux-ci sont facilités par une gestion totalement digitalisée, de la souscription au paiement des indemnités, en passant par la déclaration de sinistre. À cela s’ajoute une quantité importante de partenaires tant du côté du bailleur que du côté du locataire (résidences étudiants, appartements meublés, agences immobilières...).

Pour conclure, la loi issue du rapport Nogal qui se dessine tend à impliquer les professionnels de l’immobilier dans la gestion des impayés. Il faut cependant entendre ces professionnels au sens large. Car il est clair qu’en réduisant fortement le recours au garant personne physique, d’autres acteurs tels que Garantme sauront accompagner les locataires dont les dossiers sont les moins attractifs dans leur accès au logement.

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