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14 juin 2023
En cas de loyer impayé, que peut-on faire ? Que votre locataire dispose d’un garant ou que vous ayez souscrit une assurance pour loyer impayé, cette question reste inévitable pour n’importe quel bailleur. Lorsque votre locataire présente un simple retard de paiement ou qu’il soit en réelle situation d’impayé, vous devez agir vite. Cette action est d’autant plus nécessaire qu’elle est requise pour l’éventuelle procédure en recouvrement de loyer impayé que vous aurez à lancer. De son côté, la plupart des assurances exigent ces justificatifs pour indemniser le bailleur. Pour la procédure judiciaire, toute trace de rappels adressés au locataire vous permettra de prouver vos tentatives restées infructueuses.
La lettre de loyer impayé est certainement le procédé le plus connu qui est mis en œuvre. Mais elle n’est pas le seul. Passons donc en revue les différents moyens dont vous pouvez disposer pour agir au mieux.
Étape 1 : Rappeler à l’ordre votre locataire sur son impayé de loyer
Le premier objectif est d’éviter que les retards de paiement s’accumulent et que le loyer impayé ne soit trop important. Car plus le montant de la dette est lourd, plus il est difficile de le résorber.
A. Les moyens de relance informels
Dans un premier temps, il faut entrer en contact avec votre locataire pour connaître les raisons de ce non-paiement, dès que vous en faites le constat. En effet, personne n’est à l’abri d’un oubli ou d’un incident de parcours. Cette première prise contact peut être réalisée par tous les moyens à votre convenance. Vous pouvez :
→ Appeler le locataire :
Le moyen est certes rapide pour savoir de quoi il retourne, mais il ne laisse pas de trace de votre intention si la situation ne se résout pas rapidement.
→ Adresser un SMS :
Le texto se rapproche de l’appel téléphonique sur sa rapidité et a le mérite de dater la première relance.
→ Envoyer un email :
Que ce soit pour en savoir plus sur un retard de paiement ou sur un réel impayé de loyer, l’email est parfaitement acceptable. Un peu plus formel que les moyens précédents, certains contrats de garantie de loyer impayé acceptent de considérer ce courrier électronique comme une relance obligatoire. Par contre, s’il ne doit contenir aucune mention obligatoire, il est utile que son contenu comporte des indications minimales, à savoir :
- Le bail auquel il est fait référence (date, nom des parties, adresse du bien)
- Le mois concerné par l’impayé
B. L’usage : la lettre simple de loyer impayé
La lettre de loyer impayé est le moyen le plus utilisé pour relancer le locataire en retard. Elle permet effectivement de garder une trace de votre action qu’il est possible d’adresser à votre assurance de loyer impayé. Vous pouvez l’envoyer en courrier simple (dans ce cas garder une copie) ou en recommandé avec accusé de réception. Toutefois, sa forme doit être un peu plus soignée. Voici un modèle pour vous aider.
Objet : Lettre de relance pour loyer impayé
Madame, Monsieur,
Sauf erreur de ma part, je constate que le paiement du loyer du mois de ++++ pour la location du logement sis ++++++++++ n’a toujours pas été effectué. Le montant de l’impayé s’élève à +++++++.
Je vous rappelle que, conformément au bail en date du +++++++ qui nous lie, l’échéance du paiement est fixée au ++++++ de chaque mois.
Je vous remercie de régulariser votre situation dans les meilleurs délais.
Je vous prie d’agréer... »
Ne pas oublier de bien dater le courrier et d’en faire une copie avant envoi.
Étape 2 : Alerter votre locataire sur le risque
Dans l’éventualité où la relance n’aurait eu aucun effet, il vous est possible de durcir le ton avant d’organiser une procédure de loyer impayé en bonne et due forme.
A. La mise en demeure non obligatoire mais bien utile
La mise en demeure de payer sa dette n’est pas obligatoire dans ce processus mais elle peut avoir son intérêt. Elle ne doit cependant pas être confondue avec le commandement de payer, signifié par huissier, qui est un préalable indispensable à l’assignation du locataire. La mise en demeure est une lettre de relance de loyer impayé adressée par courrier recommandé avec accusé de réception. La différence réside dans le fait qu’elle doit impérativement contenir une date limite de paiement. En cela, elle peut avoir un impact plus fort sur un locataire qui ne serait pas dans une mauvaise passe mais ferait plutôt montre d’une mauvaise volonté.
B. Modèle de mise en demeure
Objet : Mise en demeure de payer votre loyer
Madame, Monsieur,
Malgré ma (mes) relance(s) du ++++++ et du +++++, je constate que le loyer du mois de ++++ pour la location du logement sis ++++++++++ reste toujours impayé. Le montant de l’impayé s’élève aujourd’hui à +++++++.
Je vous rappelle que conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes tenu de régler votre dette locative. En conséquence, je vous mets en demeure de régler la somme de ++++++ dans les 8 jours à compter de la réception de la présente, faute de quoi je n’hésiterai pas à faire valoir mes droits devant le Tribunal d’Instance.
Dans cette attente,
Je vous prie d’agréer... »
De trop nombreux bailleurs s’interrogent encore : Combien de loyers impayés doit on cumuler avant une expulsion ? Aucune quantité minimale de loyer impayé n’est nécessaire pour relancer son locataire, l’assigner, voire l’expulser. Le paiement du loyer est un dû que le propriétaire est en droit de réclamer dès le premier retard d’une seule échéance. Mais gardons à l’esprit que le contrat de location lie avant tout des personnes. À ce titre, la solution la plus efficace est de communiquer en faisant preuve de compréhension pour que tout loyer impayé se résolve à l’amiable.
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