Écrit par Thomas ● 03/04/20 15:56

Assurance loyers impayés : quelles sont les conditions requises ?

Vous vous apprêtez à mettre en location un logement et vous vous interrogez sur la meilleure manière de vous protéger contre un éventuel impayé de loyer de votre futur locataire. Il existe des dispositions de protection de droit privé dont l’assurance de loyers impayés fait partie pour vous assurer contre un incident de votre locataire. Si vous envisagez de souscrire ce type de contrat, il est utile de le faire en connaissance de cause. Nous vous aidons à y voir plus clair.

1. Assurance loyers impayés : qu’est-ce que c’est ?

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un contrat d’assurance qui peut être souscrit auprès d’un assureur notoire ou d’une banque.

B. Une aide pour votre loyer impayé

Cette garantie de loyers impayés (GLI) est soumise au droit des assurances et, à ce titre, permet la libre concurrence entre les assureurs en ce qui concerne notamment les prestations proposées.

B. Quel est le coût d’une assurance de loyers impayés ?

Le coût d’une telle assurance étant parfois un peu élevé, il ne faut pas hésiter à mettre les assureurs en concurrence pour être certain d’obtenir les meilleures prestations au meilleur prix. Celui-ci varie par ailleurs suivant le type de contrat souscrit :

  • Le contrat est individuel : c’est le cas lorsque le bailleur gère son bien par lui-même. Le coût de son assurance de loyers impayés personnelle varie entre 2,5% et 5% du montant du loyer.
  • Le contrat est collectif : si le bien est géré par un administrateur de bien, un contrat de groupe, plus avantageux, est souscrit. Les taux sont alors proposés entre 2% et 4% du loyer.

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2. Que couvre la garantie de loyers impayés ?

Compte tenu de la liberté contractuelle, l’assurance de loyers impayés ne couvre pas nécessairement toutes les dettes de votre locataire. Il s’agit donc d’être vigilent sur les étendues et les limites de chaque proposition que vous aurez en main.

A. Les garanties

Le plus souvent l’assurance de loyers impayés couvre, sous réserves de plafonnements, de carences ou de franchises propres à chaque assureur :

  • Les loyers, les charges et les taxes afférentes
  • Les frais de remise en état ou de réparation du logement dégradé par le locataire
  • Le coût de la procédure judiciaire de loyer impayé
  • La vacance locative

B. Les exclusions

Les exclusions varient selon les différents contrats. Voici quelques exemples :

  • Le non-respect par le propriétaire des obligations du bail
  • Une grève générale, locale ou nationale
  • Un accord entre le propriétaire et le locataire sur une dispense de paiement ou une diminution de loyer
  • Un litige entre les parties indépendante du bail…
  • La nature du bail

3. Quelles sont les conditions d’éligibilité requises ?

L’assurance de loyers impayés oblige le locataire mais aussi le bailleur au respect de certaines conditions. Dans le cas contraire, la garantie sera refusée.

A.Les conditions pour le locataire

Afin que le locataire présente un risque minimum, il pourra lui être demandé, selon la compagnie des conditions de solvabilité particulières. En voici quelques exemples :

  • Un revenu correspondant à 2,85 fois le montant du loyer et des charges
  • Un taux d’effort de 33% maximum
  • Un CDI devenu définitif
  • Un CDD avec un minimum de durée ou associé à l’obtention d’une allocation logement
  • Un garant solvable apportant une caution solidaire si le locataire est étudiant ou apprenti...

Les conditions pour le bailleur

La principale condition que le bailleur doit quant à lui respecter pour pouvoir souscrire une assurance de loyers impayés est l’inscription dans son bail d’une clause résolutoire. Celle-ci permet en effet de faire constater par le juge des référés la résiliation du contrat de location du fait du non-respect des obligations. Par ailleurs, son logement doit impérativement être aux normes et conforme aux contraintes légales.

4. Quelle est la procédure pour être indemnisé des loyers impayés ?

Que faire quand on est face à un loyer impayé ? Pour espérer être correctement indemnisé, le bailleur se doit de respecter scrupuleusement les conditions prévues par son contrat d’assurance de loyers impayés. Celles-ci ont toutefois un point commun : le propriétaire doit initier une procédure en recouvrement. Voici quelques exemples des mesures qui peuvent être imposées :

  • Contacter le locataire dès le premier retard de paiement
  • Lui adresser une lettre de relance du montant du loyer impayé
  • Faire signifier au débiteur un commandement de payer par voie d’huissier
  • Effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assurance de loyer impayé en joignant les justificatifs de ses actions précédentes
  • Assigner le locataire en recouvrement et résolution du bail
  • Mettre en œuvre la décision éventuelle d’expulsion décidée par le tribunal

Le versement intervient dans un délai variable selon les contrats et notamment les délais de carence ou autre franchise. Mais c’est en moyenne le cas au bout de 3 mois, avec un effet rétroactif au premier jour d’impayé.

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Pour conclure, les conditions requises pour que le bailleur puisse être indemnisé par une assurance de loyer impayé sont assez strictes. Nous souhaitons insister ici sur la nécessité d’être scrupuleux tant dans la constitution du dossier de souscription que de celui de déclaration de sinistre. Des cas de refus de garantie sont malheureusement toujours constatés sur de nombreux impayés de loyer. C’est pourquoi il est utile de vous rapprocher d’un professionnel de la gestion immobilière. Ce dernier saura en effet vous conseiller pour trouver le contrat d’assurance qui convient à la configuration de votre location mais également lors de la déclaration de sinistre pour que vous puissiez être assuré d’être indemnisé.